אנחנו מפרקים את זה: כשמחכים ל -20% ירידה זו הבחירה הלא נכונה

מקדמה של 20 אחוזים היא תקן הזהב שמחזיק כל משאב נדל'ן אי פעם. עם פחות מ -20 אחוז הנחה, אתה עומד בתור לשלם PMI - ביטוח משכנתא פרטית - עמלה שתגבה על המשכנתא שלך מדי חודש ללא סיבה אחרת מאשר להגן על הבנק (לא עליך) אם אי פעם תחדל לְהַלווֹת.

PMI נעלם בסופו של דבר (ברגע שיש לך מספיק הון בבית שבבעלותך 20 אחוזים ממנו - או בגלל שהבית שלך עלה בערך, או ששילמת את ההלוואה המקורית שלך מספיק לאורך השנים), אבל רוב האנשים אומרים לך רק כדי לנסות ולהימנע מכך.

חכה עד שיהיה לך 20 אחוז להניח, הם אומרים.

אבל לא תמיד ההמתנה היא ההימור הטוב ביותר. הדרך הפשוטה ביותר להסביר זאת היא באמצעות זוג היפותטי וכמה מספרים היפותטיים:

(אשראי תמונה: נקודה )

בואו נדמיין את ניקול וג'יין, זוג המתגורר באטלנטה. הם שוכרים, אבל חשבו על זה וחוסכים לאט לאט לבית כבר זמן מה. הם לא התחילו שום סוג של חיפוש ברצינות - רק כמה לילות עם יין וזילו - אבל הם הצליחו לגרור 18,000 $ עבור התשלום המקדמה שלהם. זה לא הרבה בדולרי נדל'ן, אבל הם עבדו קשה כדי לחסוך את זה. הבתים באזור שהם רוצים לקנות הם בסביבות 300 אלף דולר - כך שמקדמה של 20 אחוזים מסתכמת ב -60 אלף דולר. הם יצטרכו 42 אלף דולר נוספים.

הם שוקלים לעבור לדירה זולה יותר בשכונה פחות רצויה ממה שהם חיים בה כעת. הם יכולים בקלות לקצץ את שכר הדירה של 2,000 דולר לחצי ולגרוף ללא כאב 1,000 דולר לחודש - מה שאומר שהם יקבלו את 60,000 $ התשלום שלהם תוך 3.5 שנים (אנו מתעלמים בנוחות מעלויות הסגירה כדי להצביע כאן, אבלהנה מה שאתה צריך לדעת על זה).

שלוש שנים וחצי. לא נורא. אבל מה שניקול וג'יין לא ציפו כשעשו את המעבר לדירה הזולה יותר כדי לחסוך כסף היה ששוק הדיור של אטלנטה לא עומד לחכות להם. אם נצעד קדימה לשלוש או ארבע שנים מהיום, קיים סיכון ממשי שלבתים של 300 אלף דולר בשכונת ניקול וג'יין היו מבטים יש תגי מחיר של 400 אלף דולר עכשיו. מטרת המקדמה שלהם - גבוהה ככל שהיתה מבחינתם - לא מספיקה כדי להימנע מ- PMI, ולמרות שהם קונים עם יותר כסף, המשכנתא החודשית שלהם גבוהה יותר מאשר אם היו רוכשים את אותו הבית שלוש שנים לפני.

קונה עכשיו

עלות דירה: 300 אלף דולר
מקדמה: 18,000 $
הלוואת משכנתא כוללת: 282 אלף דולר

תשלומי משכנתא: 1,686 דולר

1,306 $ קרן וריבית
179 $ PMI
202 $ מיסים וביטוח

קונה 3.5 שנים מאוחר יותר

עלות דירה: 400 אלף דולר
מקדמה: 60,000 $
הלוואת משכנתא כוללת: 340 אלף דולר

תשלומי משכנתא: 1,944 דולר

1,572 $ קרן וריבית
125 $ PMI
247 $ מסים וביטוח

*מחושב באמצעות ריבית של 3.75% על משכנתא בריבית קבועה ל -30 שנה.

בינתיים, הם נתנו למשכיר בעלות של 42,000 דולר (בהנחה ששכר הדירה של 1,000 דולר לא עלה במשך 3 שנים+) שהם יכלו להשתמש בהם כדי לפרוע חוב למשכנתא.

תן לי להצהיר בנחישות: אני לא אומר שקנייה עם פחות מ -20 אחוזים בהנחה היא תמיד הדבר הנכון לעשות. זה מסוכן ביותר. הימור על עלייה בערכי הבית הוא בדיוק זה - א לְהַמֵר (רק תשאל כל מי שהיה בעל בית בשנת 2008). אתה בהחלט צריך לדון בזה עם מומחה פיננסי מהימן.

אבל יש אמת קטנה מוסתרת כאן עבור רוכשי דירות שאפתנים: אם השוק עולה על היכולת שלך לחסוך כסף, לעולם לא יהיה לך יותר כוח קנייה ממה שאתה עושה כרגע, לא משנה כמה תגרב.

טארן וויליפורד

מנהל סגנון חיים

טארין הוא בן בית מאטלנטה. היא כותבת על ניקיון וחיים טובים כמנהלת סגנון החיים בטיפול בדירה. היא אולי עזרה לך לפרק את הדירה שלך באמצעות הקסם של עלון דוא'ל בקצב טוב. או שאולי אתה מכיר אותה מהלופט מפעל החמוצים באינסטגרם.