תארו לעצמכם למצוא בית שאתם בהחלט אוהבים (או לפחות רואים בו הרבה פוטנציאל). עכשיו: מה אם היית יכול לגור שם, אבל במקום לבזבז את החיסכון שלך מראש, אתה משלם חלק קטן על השכירות שלך מדי חודש לקראת התשלום מראש. נשמע כמו חלום, נכון? סביר להניח שכן - במיוחד אם אתה עצמאי אשראי כל-כך , או יחס חוב להכנסה גבוה (הלוואות הסטודנטים הארורות האלה!), או שפשוט לא יכול לשים מספיק מזומנים בצד מדי חודש כדי לפרוע מקדמה.
ובכן, המצב הזה הוא לא רק חומר החלומות-הוא סוג של חוזה המכונה שכירות לדירה. אבל כמו הרבה תרחישים טובים מכדי להיות אמיתיים, יש לקחת חלק הוגן בסיכונים. הנה מה שאתה צריך לדעת לפני שאתה חותם:
מהי השכרה להשכרה לדירה?
חכירות מסוג חד קרן אלה נקראות דברים רבים, אך בדרך כלל משתמשים בהשכרות דירה להשכרה, חוזי רכישה, חוזי חכירה או חכירה. בחוזה שכירות להשכרה, השוכר מסכים לשכור יחידה או בית ממשכיר. בכל חודש, המשכיר יחסן חלק מהתשלום החודשי לקרן השוכר בבית. המחיר המוסכם נשאר קבוע לאורך כל חוזה השכירות. בדרך כלל, לאחר שהשוכר שילם מספיק הון בבית כדי לזכות במשכנתא, לשוכר יש אפשרות לקנות מהמשכיר.
לדוגמא, דייר רשאי לחתום על חוזה רכישת חכירה על בית של 150,000 $. בעל הדירה ידרוש מהם להפחית 500 $ ולשלם 1,200 $ לחודש - 200 $ מזה יועברו למקדמה. לאחר שנתיים, הדיירים ישלמו 4,800 $ עבור המקדמה, או 3.2 % משווי הנכס - מספיק כדי לכסות מקדמה על משכנתא FHA . אם הם בחרו כך (זכרו, זוהי האפשרות לרכוש), השוכר יכול להבטיח את המשכנתא ולפעול אחר הליכי הקניית דירה סטנדרטיים.
למרות שזה נשמע כמו מערך נהדר, חכירות שכירות להשכרה הן לא תמיד כל כך קסומות.
1222 משמעות באהבה
ראשית, הם יכולים להיות יקרים. משכירים עשויים לדרוש עמלות מראש שאינן ניתנות להחזר (המכונה פרמיית אופציה) על מנת להבטיח את האפשרות לקנות. בסופו של דבר הם עלולים להיות יקרים לא פחות ממקדמה - אם לא יותר. התקן הוא בדרך כלל 5 אחוזים, אך ניתן לנהל משא ומתן על כך בין צדדים. בנוסף, אם השוכר בוחר שלא לרכוש בסוף החוזה, הוא לא יקבל בחזרה את כל הכספים שהוחסנו.
כמו כן, חשוב לציין כי שכירות דירה להשכרה נשמעת דומה, אך שונות מאוד מהסכם החוזה על הגדרות שטר (שיש להן מערך סיכונים משלהן). חוזה למעשים הוא בתים במימון מוכר בהם קונה משלם למוכר בחזרה לאורך תקופה ארוכה בתשלומים חודשיים עם ריבית גבוהה. במצבים אלה השוכר אחראי לכל התיקונים, ולרוב גם מיסים וביטוח.
בדירה להשכרה, השוכר מכוסה בדרך כלל בחוק הדיירים במהלך תקופת השכירות ואינו אחראי על תחזוקה או תיקונים. עם זאת, זה יכול להשתנות ממדינה למדינה - ובעל הדירה שלך עשוי לנסות לגרום לך לחתום על זכויות אלה (אם כי שוב החוקיות של זה משתנה ממדינה למדינה).
מה הם חלק מהסיכונים של שכירות להשכרה?
מכיוון שבעלות דירות הולכת והולכת מהישג ידם של יותר אמריקאים, שכירות דירה להשכרה הופכת פופולרית יותר. יש כיום כמה חברות בוול סטריט הממומנות היטב הַצָעָה תוכניות שקופות להשכרה לבעלות עבור בתים משופצים ויוקרתיים. בנוסף, הם נפוצים במכירות עמיתים, כמו אם חבר משפחה רוצה למכור לך את הנכס שלו, אך עדיין אין לך מימון מלא. עם זאת, לדברי ניקול מונטיצ'לי, סוכן נדל'ן ב BEX נדל'ן בפלורידה, החוזה הסטנדרטי של השכרה לדירה נכתב כמעט תמיד מתוך אינטרס של המוכר-כלומר כאשר אתה נכנס אליהם כשוכר, עליך לבצע את בדיקת הנאותות כדי לצמצם את הסיכון.
לדוגמה, משכיר/מוכרים עשויים לנסות לגרום לכל התחזוקה והתיקונים ליפול על השוכר (זה יכול להיות בניגוד לחוקי דיירים במדינות רבות, אז בדוק עם עורך הדין שלך!) או בחוזה ניתן לקבוע כי תשלום מאוחר אחד יבטל את ההסכם . המשמעות היא שהשוכר יפסיד כל כסף שכבר שילם, כמו גם את הכסף שהשקיעו בשיפוצים ותיקונים בנכס.
ומכיוון שחכירות דירה להשכרה מושכות את מי שנדחק אחרת מאופציות קנייה דירות מסורתיות, השוק חשוף להונאות. לדוגמה, פלורידה ראתה עלייה בהונאות הכרוכות בשכירות דירה להשכרה במהלך ההתרסקות בשוק הדיור של אמצע שנות האלפיים, אומר מונטיצ'לי. היו מקרים רבים בהם הדיירים שילמו את התשלומים החודשיים, השלימו תיקונים ואף שדרגו את הבית בזמן שבעלי הנכסים כיסו את התשלומים שלהם. לאחר מכן הבעלים היו מפסיקים לבצע את תשלומי המשכנתא והדיירים היו מוצאים את עצמם גבוהים ויבשים כאשר הבנקים באו להחזיר את הנכס. א 2016 תחקיר ניו יורק טיימס הראו שהונאות אלו שוב עולות.
999 משמעות מספר המלאך
אם אתה מוצא הזדמנות להשכרה לדירה, עקוב אחר כמה מהדגלים האדומים הבאים:
- אם מצבו של הבית גרוע, הדבר עשוי להצביע על כך שהוא הוזנח, כבר בוטל, או נמצא בתהליכי החזרה על ידי הבנק.
- היזהרו מבעל בית אשר מרתיע אתכם מלבצע בדיקה והערכה עצמאית.
- התשלומים הנוספים שלך אמורים להסתכם בסכום המקדמה המוסכם: בדרך כלל אנו מדברים על מקדמה של 3.5 אחוזים למשכנתא המבוטחת ב- FHA, הולדן לואיס, מומחה לבית NerdWallet , אומר.
- בדוק את דו'ח הכותרת כדי לוודא שבעל הבית שלך הוא הבעלים החוקי של הנכס, אומרת שאוליין לאבינג, עורכת דין ב- דיני אהבה בע'מ . הדו'ח יפרט גם כל שעבוד או שיפוטים נוספים שיצטרכו לשלם לפני שתקבל בעלות (וסביר שבעל הדירה ידרוש ממך לשלם עבורם).
עם זאת, גם אם כל הדברים האלה מתבהרים, חשוב להבין שאתה עדיין נכנס למצב רעוע-אתה משקיע במשהו שיש לך מעט שליטה עליו.
לדוגמה, למרות שאולי לא היו שעבודים נוספים כלפי הנכס כשחתמתם על חוזה השכירות, ייתכן שהבעלים הוסיף חלקם לאחר מעשה, אומר לאבינג. לקבוע אם זה המצב, ולנסות להגן על עצמך מפני זה, כל זה יעלה לך בעלות נוספת. זה יכול להפוך את העלות האמיתית של רכישת בית באמצעות חוזה שכירות לדירה גבוהה בהרבה מזו של רכישה מסורתית.
בנוסף, למרות שיש לך זכויות חוקיות על הכסף שהשקעת, זה עלול להיות יקר מאוד להשיג את מה שאתה חייב במקרים קיצוניים: הבעלים עדיין יכול לבטל את חובות המשכנתא שלו ולאבד את הבית לעיקול, אומר לאבינג. [זה] יכניס אותך לעומק הצורך להתדיין בכל תרופה נגד המוכר.
מה לעשות לפני שאתה חותם על הקו המקווקו
אם החלטת שהשכרה לדירה היא בשבילך, או אם התאהבת בשכירות שיש לה אפשרות רכישה, הצעד הבא שלך צריך להיות להתקשר לעו'ד שלך. כפי שצוין קודם לכן, למדינות ואזורים שונים יש חוקים משלהם הנוגעים להשכרה לדירה, לכן וודא כי עורך הדין שלך יודע היכן אתה מעוניין לחתום על חוזה שכירות.
מונטיצ'לי נוטה לייעץ ללקוחותיה להתרחק משכירות דירה להשכרה, אך אם לקוחותיה יחליטו ללכת בדרך זו, היא תמיד ממליצה לעו'ד לבחון את החוזה ולשכתב אותו כך שיהיה נוח יותר לשוכר ולהפחית. לְהִסְתָכֵּן. לדוגמה, הדיירים יכולים לוודא שהם לא משלמים כפול על השדרוגים והשיפוצים שהם משקיעים בהם ושאי אפשר להעלות את מחיר הרכישה כשזה מגיע הזמן לקנות. אם המוכר לא ינהל משא ומתן מחדש, קח את זה כסימן אזהרה, היא אומרת.
לאחר שהבנת הכל מהעורך דין שלך, דבר עם מלווה:
משמעות 7/11
בקש להיות מוסמך מראש והראה את החוזה לקצין ההלוואה, אומר לואיס. קצין הלוואות ייקח את המידע הכספי שלך ויודיע לך אם אתה בדרך לקבל משכנתא בעוד מספר שנים. הם גם יוודאו שתשלומי השכירות המנותקים שלך יסתכמו כדי לבצע מקדמה בבוא הזמן הזה.
וכמובן, אם השכרה לדירה נראית מסוכנת מדי אבל אתה אוהב את הנוחות של חיסכון המקדמה שלך יחד עם דמי השכירות שלך, תמיד יש אפשרות לעבור למקום זול יותר אך לשלם את אותו סכום בשכר דירה (כלומר , דמי השכירות הזולים יותר לבעל הבית שלך, והחלק שנותר לחשבון החיסכון שלך).
