כשבעלי ואני החלטנו לעבור מדנבר לאינדיאנפוליס כדי לקנות בית, ידענו שהתהליך יהיה צנוע. הדברים היחידים שידענו על תהליך רכישת הבית הגיעו מצפייה ב- HGTV או משיחה עם חברים ובני משפחה שעשו זאת בעבר. החלטנו לקפוץ לזה בראש פתוח ובגישה זהירה.
ההחלטה העיקרית הראשונה שעומדת בפנינו הייתה להחליט איזה סוג משכנתא הוא הטוב ביותר עבורנו: מינהל הדיור הפדרלי (FHA) או קונבנציונאלי. היה לנו מושג כללי לגבי ההבדלים בין הלוואות אלה, אך נדרשה חפירה מעמיקה כדי להבין איזו אפשרות מתאימה לצרכינו כרגע ולתקופת ההלוואה. כך קיבלנו את ההחלטה שלנו:
מהי הלוואת FHA?
ראשית, בואו נפרט את ההבדל בין שני סוגי ההלוואות: הלוואת FHA היא משכנתא המגובה על ידי הממשלה הפדרלית ומטופלת על ידי צד שלישי. ביסודו של דבר, המשמעות היא שהממשלה תשלם למלווה אם בסופו של דבר לא תוכל לשלם - אך עדיין תעמוד בפני עיקול אם תחדל בהלוואה שלך. בגלל גיבוי זה, המלווים מעט יותר מקלים על מתן הלוואות, כלומר יקבלו ציוני אשראי נמוכים יותר (הלוואות FHA בעלות דירוג אשראי מינימלי של 500, בעוד הלוואות קונבנציונאליות בדרך כלל דורשות ציונים בשנות ה -600) ותשלומי מקדמה ( התקן הוא 3.5 אחוז).
הלוואות FHA גם תמיד דורשות פרמיית ביטוח משכנתא (MIP), שהיא עמלה שתוקפת על המשכנתא שלך שאתה משלם לכל אורך ההלוואה. ה- MIP שלך משתנה בין 0.45 ל -1.05 אחוזים משווי המשכנתא שלך-תלוי בכמות שהשאלת, יחס ההלוואה לערך ותקופת ההלוואה שלך. יש רק שתי דרכים להיפטר מ- MIP: הראשונה היא בסופו של דבר מיחזור ההלוואה להלוואה קונבנציונלית. השני הוא הורדת 10 אחוזים בהתחלה, מה שמאפשר לך לזרוק את ה- MIP לאחר 11 שנים של תשלומים. אתה גם תשלם תשלום ביטוח חד פעמי של 1.75 אחוז מההלוואה בעת הסגירה. בגלל כל העמלות הנוספות הללו על ערך ההלוואה, הלוואות FHA עלולות בסופו של דבר להיות יקרות יותר מהלוואות קונבנציונאליות - למרות שבמקרים מסוימים, להלוואות FHA יש שיעורים נמוכים יותר מהלוואות קונבנציונאליות. באופן כללי, הלוואות FHA נוטות לצרף אליהן יותר מטען - למרות שקל יותר להגיע אליהן בהתחלה.
מהי הלוואה רגילה?
אבל מה זה בכלל הלוואות רגילות? ידוע גם בשם הלוואה תואמת, מדובר במשכנתאות שאינן מגובות על ידי הממשלה. בשל כך, המלווים מנסים לצמצם ככל האפשר את הסיכון שהלווה ישלם ברירת מחדל - דבר שתשלם עבורו. כלומר, בדרך כלל יש להלוואות קונבנציונאליות שיעורי ריבית מעט גבוהים יותר ודרישות אישור נוקשות יותר מהלוואות FHA. למרות שמלווים מסוימים יקבלו ירידה של עד 3 % - כל דבר מתחת ל -20 % יחייב אותך לשלם ביטוח משכנתא פרטי (PMI). עמלה חודשית זו נדרשת עד שתגיע ל -78 % הון עצמי בביתך, אך בדרך כלל היא לא יורדת מהתשלום החודשי שלך עד שתגיע ל -80 %.
איך בחרנו
הדאגה העיקרית שלנו בבחירה בין המשכנתאות הייתה שלא רצינו להוציא יותר כסף ממה שהיינו צריכים לחודש - גם אם ההבדל היה קטן. עמלות והוצאות זעירות מסתכמות עם הזמן, ועם כל ההוצאות החדשות שעומדות בפנינו - תיקונים, רהיטים, צביעה וכו ' - היינו צריכים לשמור על התקציב שלנו כמה שיותר הדוק.
מה המשמעות של 111 בנומרולוגיה
לדברי מתווך המשכנתאות שלנו, בסופו של דבר נשלם 30 $ לחודש יותר עם הלוואת FHA בהשוואה להלוואה רגילה. הברוקר שלנו העריך שנשלם גם 10,000 $ בעמלות והוצאות זעירות לאורך כל ההלוואה.
אם הלכנו עם הלוואת FHA, נצטרך בסופו של דבר למחזר מחדש רק כדי להוריד את ה- MIP. כרגע, התעריפים נמוכים ורק עולים, כך שנראה שאם נתמקד מחדש אולי לא נצליח להשיג את התעריפים הנמוכים שיש לנו עכשיו.
כל מומחה למשכנתאות שדיברתי איתו אמר שעלינו ללכת עם קונבנציונאלי אם נוכל לקבל אישור ולהרשות זאת - ויכולנו, אז עשינו זאת.
למה אתה יכול לבחור הלוואת FHA
עם זאת, עבור בעלי בתים שאין להם את הכסף מראש או ציוני האשראי הגדולים, הלוואות FHA הן אופציה טובה כיוון שהם מקבלים את המקדמה הכי קטנה שאפשר. על בית של 200,000 $, מקדמת הלוואת FHA המינימלית של 3.5 אחוז תהיה 7,000 $. עבור הלוואה קונבנציונלית עם 5 אחוז הנחה, זה יהיה 10,000 $. ההפרש הזה של 3,000 דולר במזומן מראש יכול להיות שובר דילים אם אתה עוזב את המדינה, קונה רהיטים חדשים או מתכנן שיפוץ בבית.
ואם אתה גר בעיר יוקר מחיה שבה הנדל'ן עובר במהירות, אולי תחליט שעדיף לקנות עכשיו עם הלוואת FHA במקום לחכות עד שתחסוך מספיק להלוואה קונבנציונלית.
אך החלטה זו לא צריכה להיות שלך בלבד- עליך לפנות למומחה למשכנתאות (כמו קצין הלוואות או מתווך משכנתאות) כדי לוודא שהמשכנתא שאתה לוקח מתאימה הן ליעדים שלך לטווח הקצר והן לטווח הארוך.
