כיצד לקנות את הבית הראשון שלך: מדריך שלב אחר שלב

אתה יודע שאתה רוצה לקנות בית - אתה פשוט לא בטוח מאיפה להתחיל. ואין פלא: רכישת הבית הראשון שלך יכולה להיות תהליך ארוך ומפחיד, מלא בדברים גסים כמו מתמטיקה, מסמכים משפטיים ותחרות חותכת. אך אל תחששו: קונים בפעם הראשונה בדיוק כמוכם עושים זאת כל הזמן, ונלווה אתכם בתהליך.

ראשית, עליך לוודא שאתה מוכן רגשית וכלכלית לרכוש בית. יש לקוות שבזבזת את השנים האחרונות כדי לקבל את עצמך על בסיס כלכלי מוצק - זה אומר להרוויח הכנסה קבועה, לחסוך למקדמה ולשפר את האשראי שלך כדי שתוכל להעפיל למשכנתא.

החיפוש

אין שום נזק להיכנס לבתים פתוחים לפני שאתה מוכן לקנות באופן רשמי, רק כדי להרגיש את השוק ואת מה שאתה אוהב ולא אוהב. אבל ברגע שהכספים שלך נמצאים בריבוע, הגיע הזמן להתחיל ברצינות.

אם אתה שוכר, התחל בחיפושים כחצי שנה לפני סיום השכירות, אומרת מארי פרסטי, הבעלים/הברוקר במשרד קבוצת פרסטי בניוטון, מס 'לרוכש דירות ממוצע, לוקח חודשיים עד שלושה חודשים רק למצוא נכס, וברגע שאתה מגיש הצעה, זה עוד שישה עד שמונה שבועות, היא אומרת. עם זאת, בשווקים עם הרבה תחרות ומעט מלאי, החיפוש יכול להימשך עוד יותר.

מה זאת אומרת 7 11

מומלץ להתחיל בשיעור רוכשי דירה בפעם הראשונה, שיציג בפניך את התהליך, כמו גם כמה אנשי מקצוע בתחום הנדל'ן האמינים באזור שלך. בהחלט לשקול לקחת שיעור רוכשי בית לראשונה כדי ללמוד כמה שאתה יכול, כך שזה לא מפחיד כל כך, אומר פרסטי. סיום שיעור כזה הוא בדרך כלל דרישה של תוכניות הלוואת רוכשי דירה בפעם הראשונה בכל מקרה, ולכן טוב לשים את זה בחג המוקדם.

בערך בתקופה זו, תרצה להתחיל להרכיב את צוות הנדל'ן שלך, החל מסוכן קונה ומלווה משכנתא. (בהמשך תצטרך גם עו'ד נדל'ן, מפקח בית וסוכן ביטוח.) שאל בסביבה, קרא חוות דעת על נדל'ן על Zillow או Trulia, או בדוק אם למורה הכיתה שלך יש המלצות לסוכן של קונה. אם אתה אוהב וסומך על המתווך שלך, הם בדרך כלל יכולים לכוון אותך לעבר מקצוענים מקומיים אחרים איתם עבדו בעבר, מקציני הלוואות ועד לסוכני ביטוח.

חוקי המדינה משתנים, אך סוכן של קונה ייצג את האינטרסים שלך לאורך כל חיפוש הבית שלך ויתנהל משא ומתן בשמך, ובדרך כלל יקבל קיצוץ מהעמלה מהמוכר כשאתה סוף סוף קונה בית (כלומר אתה לא משלם להם ישירות). בחר מישהו עם הבנה עמוקה של השוק המקומי - ובו אתה סומך שישמור עליך.

התחל בהתייעצות קצרה עם הסוכן שלך, כך שאתה נמצא באותו דף - הוא צריך לדעת מה אתה מחפש. פרסטי מעניקה לקונים החדשים שלה שיעורי בית, ומורה להם להמציא רשימה של חמשת החובה הטובים ביותר שלהם-תכונות בלתי ניתנות למשא ומתן שבית צריך בהחלט לקבל, שעשויות לנוע בין אוויר מרכזי לעיר או למיקום מסוים-ואז לתעדף אוֹתָם. ואם אתה קונה נכס עם מישהו אחר, הם צריכים לעשות את אותו הדבר בנפרד, ואז שניכם צריכים להתאחד ולשלב את הרשימה הזו לרשימת עדיפויות אחת, היא אומרת. זה יכול לקחת שבועות ושבועות לביצוע.

לאחר מכן, פרסטי אומר להם לערוך גם רשימות מדורגות של חמשת הפריטים המובילים ברשימת המשאלות שלהם-ולמזג את שתי הרשימות יחד. אלא אם כן קיימת חפיפה משמעותית בין שניכם, רשימה זו תכיל לעתים קרובות שילוב של נקודות חובה מזויפות מצמד הרשימות הראשון. אבל כל תכונה שאפשר להישאר גמישה בה פותחת בפניך בתים פוטנציאליים נוספים - וטווחי מחירים.

פירוט הקריטריונים הללו יעזור לך להישאר ממוקד במה שבאמת חשוב לך כשאתה צופה בבית, אומר פרסטי. אם אנשים פשוט מתחילים להסתכל על בתים ואין להם את הרשימה המוכנה הזו, הם נכנסים ואם יש לה מטבח נחמד הם פתאום חושבים שזה נהדר. הם מסתכלים על הקוסמטיקה, וזה אמור להיות אחד הדברים האחרונים שעליכם להתמקד בהם, היא אומרת.

ראשית, בדוק אם הוא עומד בקריטריונים שלך, מה חשוב לך. שנית, ההיבטים המבניים - בני כמה התנור, הגג, החלונות - לפני שמתחילים לבדוק אם יש לו מדיח כלים מנירוסטה, אומר פרסטי. כי כבעל בית, אתה יכול לשנות לחלוטין את פנים הבית או הדירה שלך בכל עת. אתה הבעלים שלו ותמיד תוכל לתקן אותו לאורך זמן. אבל אתה לא יכול להרים בית ולהרחיק אותו מרחוב סואן.

להציל להצמיד אותו ראה תמונות נוספות

(אשראי תמונה: קרייג קלמן)

קבל אישור מראש

כדאי גם לקבל אישור מראש למשכנתא לפני שתתחיל לבקר בבתים. דבר אחד, אם אתה מוצא את בית החלומות שלך מיד, אתה עלול לפספס תוך כדי גישוש למימון. אבל זה גם ייתן לך ציפיות מציאותיות לגבי מה שאתה יכול להרשות לעצמך. בדרך כלל אני מציע לך לעשות זאת מוקדם, כי זה יכול להיות מפתיע ומטריד כשקונה סוף סוף ניגש למלווה ומבקש אישור מראש, והם מגלים שניקוד האשראי שלהם נמוך ממה שחשבו או שאין להם כוח קנייה. הם צריכים, אומר פרסטי.

השווה כמה מלווים ומוצרי משכנתא שונים באינטרנט, כולל אלה שמוצעים על ידי איגודי אשראי מקומיים אם אתה זכאי והלוואות נמוכות בפעם הראשונה של רוכשי דירות המוצעים על ידי סוכנות מימון הדיור במדינה שלך .

יהיה עליך לאסוף תלושי שכר, החזרי מס ותיעוד פיננסי אחר לבקשת המשכנתא שלך. שמור אותם בתיקיה במשך כל חיפוש הבית שלך, מכיוון שתצטרך לספק אותם שוב כשתסיים את המשכנתא (או אם תוקף האישור המוקדם של 90 הימים שלך יפוג).

עם סוכן של קונה בצד שלך ומכתב אישור מראש בידך, אתה מוכן כעת לעקוב אחר רישומים ולסרוק את כדור הארץ לבית החלומות שלך-ולהציע הצעה, אם תמצא אותה.

ההצעה

כאשר אתה מוצא את הבית הנכון, הסוכן שלך יעזור לך לכתוב ולהגיש הצעה. סוכן קונה טוב ינסה לאסוף כמה פרטים אודות המוכר שעשויים לשפר את הסיכויים שלך (ולקבוע האם עליך לשלוח מכתב אישי כמו כן), ויכיר את השוק המקומי מספיק טוב כדי להבטיח שהצעת המחיר שלך תחרותית.

המשמעות של 111

תפקידו של הסוכן שלך הוא לברר את המוטיבציה של המוכר, האם יש הצעות אחרות ומה חשוב למוכר כאשר בוחנים הצעות, אומר פרסטי. עם אינטל זה, ייתכן שתוכל להפוך את ההצעה שלך למושכת יותר בדרכים קטנות. בהרבה מקרים הם ילמדו שבטח הכסף חשוב, אבל זה לא הדבר היחיד. אולי באמת חשוב להם לסגור ביום מסוים.

בדרך כלל יהיה עליך לכלול פיקדון עם ההצעה שלך, הנקראת כסף רציני , שעשוי להיות בין $ 1,000 ל- $ 10,000 או יותר. כסף זה יוחל על מחיר הרכישה אם ההצעה שלך תתקבל, ותוחזר אליך אם לא - אך אם בסופו של דבר תפר את תנאי ההצעה המתקבלת, היא נעלמה.

להציל להצמיד אותו ראה תמונות נוספות

(קרדיט תמונה: מריסה ויטאלה)

חכה ודאג

קח את זה ממני, להציע הצעה לוקח הרבה אומץ: אתה מתחייב לשלם מאות אלפי דולרים, אז אתה באמת צריך לאהוב - אולי לאהוב - את המקום. יחד עם זאת, ייתכן בהחלט שהצעת המחיר שלך תידחה. אָנוּ התאהבתי ב והציעו שלושה בתים במהלך שנה לפני שהתקבלה לבסוף הצעתנו הרביעית; כל דחייה הייתה הרסנית.

ג'ודי אלכסנדר, מתווכת מקבוצת היגינס בלקסינגטון, מסצ'וסטס, אמרה כי חלק מהרוכשים שלה הצליחו להתגבר 10 פעמים או יותר לפני שהצליחו סוף סוף - לכל אחד האכזבה המפרכת שלו. זה ייסורים, אמרה. החלק הגדול ביותר של [התפקיד הזה] הוא העובדה הסוציאלית. לא הכל נדל'ן.

שרה קורוואל, שקנתה בית עם בעלה סקוט בשנת 2016, אומרת שכאן הדברים ממש מלחיצים. היו הרבה חלקים נעים שבעטו מיד לאחר שהצענו את ההצעה שלנו. היא הייתה מערבולת, אמרה. קרה גם שההצעה התקבלה בשבוע שיצאנו לחופשה, ולכן נאלצנו לנהל עסקים מפארק לאומי עם שירות סלולרי גרוע. ניסיון לבצע הזמנת מהירות בבדיקת ראדון כאשר אינך יכול לשמוע את האדם בצד השני לא עוזר ללחץ הדם שלך.

בדק בית

בתנאי שוק נורמליים, ההצעה שלך צריכה להכיל מגירה המאפשרת לך לבצע בדיקת בית תוך שבוע בערך מההצעה המקובלת. זה מאפשר לך לסגת מהקנייה או לנהל משא ומתן מחדש על המחיר אם בדיקת בית תיתקל בבעיות שלא היו ידועות.

מפקח בית יבחן את המצב המבני והמכני של הבית, אומר חורחה קולון, מנהל התוכנית ב מנטורי קניית הבית , תוכנית של עמותת Allston-Brighton Development Corp. בבוסטון.

הם אינם יודעים, אבל מפקח בית יכול בדרך כלל להתריע בפניך על בעיות ברורות או על בעיות צרות שעלולות לדרוש מבט מקרוב יותר ממומחה, כגון בודק מזיקים או מהנדס מבנים. בדיקה בממוצע כ $ 300 עד $ 500 , והוא אמור להימשך כמה שעות. אם אתה מסוגל, כדאי לצל את המפקח כדי ללמוד על הבית.

מערכת יחסים של מספר מלאך 444

מפקח בית יגיד לך, למשל, אם יש צורך להחליף מערכת חימום או גג בזמן הקרוב, שניהם עלולים להיות תיקונים יקרים, אומר קולון. אם כללת מקרה חירום לבדיקה, תוכל להשתמש בדוח המפקח כדי להחליט אם לשאת ולתת מחדש או אפילו לחזור מהעסקה מבלי לאבד את הפיקדון שלך. עם זאת, מה שמפקח הבית אינו יכול לומר לך הוא האם עליך לרכוש בית או לא, מוסיף קולון. זה תלוי בקונה.

בשוק חם, קונים בפעם הראשונה יכולים להיאבק לשמור על קשר עם רוכשי מזומנים, והם עשויים להרגיש לחץ להוריד את התנאים מההצעה שלהם-כמו למשל מקרה הדרישות לבדיקת הבית. אני חושב שאתה צריך להיות קאובוי אמיתי בשביל לעשות את זה, אני מתכוון לזה, אמר לי אלכסנדר. אך מצד שני, אם אתה רוצה להיות בתחרות, המוכרים בדרך כלל לא רוצים לקבל הצעה עם מגבלות בדיקה אם ישנן מספר הצעות מחיר.

אחת הדרכים שאלכסנדר מציע לעקוף את זה בשווקים תחרותיים היא לסחוט בדק בית בין הבית הפתוח וכאשר כל ההצעות צפויות להתקבל, בדרך כלל כמה ימים לאחר מכן. השני הוא לחזור ולראות את הבית פעם שנייה לפני הגשת ההצעה, והפעם עם קבלן בעל ידע או חבר שנמצא בעסק שיכול להגדיל את החימום, החשמל, האינסטלציה, המערכות העיקריות של הבית, אמרה.

המעי הגס מזהיר מפני ויתור על חירום הבדיקה שלך, אלא אם כן יש לך את האמצעים לכסות תיקונים בלתי צפויים. בעת כתיבת הצעה, וודא שהתנאים הכלולים במציאות הם מציאותיים עבורך, אמר. אל תתנו לתחרותיות של השוק להכריח אתכם לקבל החלטות רגשיות.

הסכם רכישה ומכירה

לאחר שבדקת את הבית ולאחר כל משא ומתן מחדש, שני הצדדים מוכנים להמשיך, הגיע הזמן לחתום על החוזה הסופי, המכונה לעתים קרובות הסכם רכישה ומכירה (נ.ב). זה יפרט את מחיר הרכישה הסופי, תאריך הסגירה ופרטים משפטיים אחרים אודות המכירה. היא עשויה לכלול מצבים נוספים המגינים עליך או על המוכר: לדוגמה, מקרה משכנתא יאפשר לך לסגת אם אינך יכול להשיג מימון.

שלח בקשת משכנתא סופית וקנה ביטוח לבעלי בתים

לאחר החתימה על P&S, הגיע הזמן לסיים את המימון שלך. תגיש בקשת משכנתא סופית - רענון של הבקשה הקודמת שלך, עם תלושי שכר ודוחות בנק חדשים - לצורך חיתום קפדני יותר. שמור את האשראי שלך נעול בתקופה זו, מכיוון שאינך רוצה שזינוק פתאומי בכרטיס אשראי יוריד את ניקוד האשראי שלך ויבלבל את בקשת המשכנתא שלך.

בערך בתקופה זו, המלווה שלך ישכור בדרך כלל שמאי שיעריך את שווי הנכס. זה יעלה בערך 300 עד 400 דולר , אם כי ניתן לחבוט אותו בעלויות הסגירה שלך. אם אתה מציע יותר מהמחיר המבוקש, זה יכול להיות מורט עצבים מעט, מכיוון שאתה צריך את הערכה שתגיע קרוב או מעל מחיר הרכישה המוסכם-המלווה לא ילווה לך יותר כסף ממה שהמקום שווה.

כעת, כשאתה עובד עם נתונים סופיים, לרוב זו הנקודה שבה הקונים יבחרו לנעול ריבית למשך 30 או 45 יום - מספיק זמן כדי להחזיק את כל המספרים במקום עד תאריך הסגירה שלך. (עם זאת, תוכל לבחור לנעול את התעריפים בכל שלב בתהליך זה - ייתכן שקצין ההלוואה שלך יוכל לייעץ לך בעניין זה.) גם המלווה שלך אמור להיות מסוגל לתת לך הערכה מדויקת של עלויות הסגירה וכל ביטוח. או ארנונה תצטרך לשלם מראש (לשנה הקרובה) עם הסגירה.

אם כבר מדברים על ביטוח דירות, תצטרך להשיג קצת לפני שתוכל לסגור את הבית - הבנק לא עומד למסור לך מאות אלפי דולרים ללא אישור שההשקעה שלו מבוטחת. המתווך שלך עשוי להמליץ על סוכן ביטוח מקומי, או אם אתה מרוצה מביטוח הרכב שלך, תוכל לשאול אותם בנוגע לאגד את פוליסות הרכב והבעלים שלך בהנחה. במקרה של ספק, חפש סוכן עצמאי שיכול לחפש את המחירים והכיסוי הטובים ביותר בשמך.

סְגִירָה

רגע לפני הסגירה, תהיה לכם הזדמנות לבצע הכנה אחרונה לבית, כדי לוודא שהוא ריק, נקי, ושלם פחות או יותר-אותו בית שהסכמתם לקנות. המתיחות עשויה להיות גבוהה בשלב זה, אך אף אחד מהצדדים לא רוצה שהעסקה תיפול כעת, כך שניתן לקוות את כל הפרטים הקטנים. (המוכר שלנו ניסה להשאיר אחריו רהיט ענק ומכוער - לא היה לנו את זה.)

הליכי הסגירה משתנים, אך בדרך כלל תיפגש עם המוכר, המתווכים ועורכי הדין כדי לחתום על השטר - ותוסיף את ג'ון הנקוק שלך למאה צורות משפטיות אחרות. הסוכן או עורך הדין שלך יכולים להסביר כל מה שאתה לא מבין - זה בסדר לשאול שאלות. אחרי הכל, זה עניין די גדול.