מי מאיתנו לא אירח חזיונות של רכישת בית במצוקה, תיקון ומכירתו ברווח נאה? תוכניות HGTV גורמות לזה להיראות פשוט - וגם כיף. אבל אפילו ותיקי ההופעות האלה ובעלי מקצוע בכיס גדול לפעמים נאבק להרוויח כסף על בתים - או, לפחות, מספיק כדי להפוך את זה שווה את הלחץ והטרחה.
לא משוכנע? בואו נדמיין שאנחנו קונים בית ישן עייף ב -300 אלף דולר, משקיעים 50 אלף דולר בתיקונים ושיפורים וממכרים אותו מחדש תמורת 400 אלף דולר, ברווח של 50 אלף דולר. נשמע די מצוין, נכון? ובכן, בשם התפוצצות הבועה, בואו נראה כיצד הקצוות החדים של המציאות יכולים לתקוע חורים בפנטזיה המתהפכת שלנו.
סיבה מס '1: עמלות
בכל פעם שאתה מוכר בית, אתה מתחיל בהפסד כי אתה עומד לשלם בממוצע 5% עד 6% בעמלות נדל'ן. גם אם אתה נדלן בעצמך, בדרך כלל תצטרך לשלם לפחות את עמלת סוכן הקונים של 2.5% עד 3%. אבל עבור רוב האנשים, זה אומר שאתה צריך בית כדי להעריך את הערך שלו לפחות ב -5% רק כדי להתאזן.
מה המשמעות של מספר המלאך 888
באמצעות ממוצע ארצי של עמלה של 5.26%, נשלם 21,040 דולר דמי נדלן למכירת ביתנו של 400 אלף דולר - נתון שאינו כולל שיווק או בימוי. זה מקטין את הרווחים שלנו ל -28,960 דולר.
סיבה מס '2: הזמן אינו בצד שלך
תוכניות שיפוצים ב- HGTV נערכות כדי לתמצת תהליך ארוך ומסובך עד לפרק בודד. האמת היא שכל פרויקט שיפוץ לוקח זמן - ובדרך כלל הרבה יותר ממה שאתה חושב. הקבלן טום סילבה מ- PBS הבית הישן הזה אמר אתה צריך לצפות ששיפוץ מטבח מלא ייקח חודשיים עד שישה חודשים. ובכל תקציב וציר זמן שתחליטו עליו, זה ייקח לכם יותר זמן וזה יעלה לכם יותר, אמרה לי סילבה בינואר. הסיבה לכך היא שבעיות או שינויי עיצוב בלתי צפויים עולים כמעט תמיד במהלך שיפוץ גדול.
מה המשמעות של לראות 911
וזה אם אתה יכול אפילו לקבל קבלן. אנחנו בעיצומו של א מחסור בכוח אדם ובשווקים עמוסים, יתרונות בניה טובים הוזמן במשך חודשים ; זה יכול לקחת שבועות עד לקבלת התקשרות או הצעת מחיר. וללא תועלת של קהל טלוויזיה לאומי, הקבלן שלך הרבה פחות סביר לעבוד שעות נוספות כדי לסיים את העבודה על ציר הזמן שלך אם יתעוררו סיבוכים.
אך ככל שאתה מחזיק בנכס זמן רב יותר, אתה משלם עלויות תקורה רבות יותר כמו ביטוח, ארנונה וחשבונות שירות. בהנחה שאתה מסוגל להשלים את העבודה ולמכור את הבית תוך שישה חודשים - וזה כנראה אופטימי - אתה עדיין תהיה על הקרקע עבור ארנונה, ביטוח ושירותים של חצי שנה. ב שיעור יעיל ממוצע של 1.15% , מסים בלבד על נכס של 300,000 דולר יסתכמו ב -1,725 דולר לאחר שישה חודשים; הוסף ביטוח דירות בתוספת חשבונות חשמל, גז ומים, והרווח שלנו יורד עוד יותר.
סיבה מס '3: מיסים
כשאנשים רגילים מוכרים בית, הם בדרך כלל לא צריכים לדאוג לשלם מסים על הרווח, גם אם זה די משמעותי. אם אתה מוכר בית שגרת בו שנתיים מחמש השנים האחרונות, אתה לא חייב מסים ברווח של עד $ 250,000 ($ 500,000 אם אתה נשוי המגיש במשותף).
אם אתה הופך בית תוך שנה, כל רווח ייחשב לרווח הון לטווח קצר, אשר חייב במס כהכנסה רגילה-בשעה שיעורים גבוהים עד 37% בהתאם להכנסה האחרת שלך. מכור בשנה השנייה, והרווחים כפופים לשיעור רווח ההון לטווח ארוך יותר סלחני, אשר נע בין 0% ל -20% .
נניח שאחרי עמלות ועלויות נשארו לנו 25,000 $ ברווח. אם נרוויח יותר מ -38,700 דולר בשנה בעבודה היום -יומית שלנו, זה יחוייב במס בשיעור של לפחות 22%. הרווח שלנו כעת גוזם ל -19,500 דולר. ואפילו לא התחשבנו בדברים כמו סגירת עלויות, שגם הם מגיעים לאלפים.
סיבה מס '4: גם כולם עושים זאת
ובכל זאת, למרות שזה אפילו לא חצי מהרווח שדמייננו לראשונה, 19,500 דולר יהיו נקודה מבורכת עבור רובנו. הבעיה היא שיום המשכורת כרוך בסיכון רב כל כך. נדרשת השקעה עצומה של הון, זמן ואנרגיה כדי לרכוש ולחדש בית.
יש מעט מאוד שגיאה לטעויות - ויש את האפשרות האמיתית מאוד שאתה לא יכול למכור את הבית תמורת מה שקיווית. אתה יכול להישאר עם בית שאתה לא יכול למכור, ולשאת בעלויות שממשיכות להצטבר חודש אחרי חודש.
711 אהבה מספר מספר מלאך
זה עשוי להיראות לא סביר בשוק הנדל'ן הלוהט של היום - כאשר אפילו בונגלו בלתי נתפס לחלוטין במפרץ יכול למכור במאות אלפי דולרים על המחיר המבוקש שלו.
מה זה אומר כשאתה כל הזמן רואה 1111
אבל קחו זאת בחשבון: האמריקאים הפכו יותר מ -207,000 בתים בשנת 2017— הכי הרבה מאז 2006 . כפכפי בית מקצועיים אומרים שהתחרות קשה יותר מאי פעם, וכי הרבה יותר קשה להרוויח כסף ממה שהיה לאחר משבר הדיור.
ליתר דיוק, הרבה מאותם כפכפי בתים בשנת 2006 עמדו בפני הרס כלכלי: עד שנת 2009, ערכי הבית צנחו משיאיהם באמצע שנות האלפיים והותירו מיליוני בעלי בתים-וכפכפי בית-בפני עיקול. למעשה, מחקרים חדשים מצביעים על כך שיש כפכפי בית מילא תפקיד גדול בהובלת משבר הדיור .
אם המכירות יאטו או שהמחירים יתחילו לרדת בחודשים בזמן שאתה שופך כסף לנכס, אתה עלול בסופו של דבר למכור לסביבה שונה בהרבה מכפי שרכשת את הבית. התחתית יכולה ליפול משוק הדיור מהר יותר אפשר להגיד 2008.
