הדילמה החדשה העומדת בפני מוכרי בתים היא לא שאלה פיננסית - היא שאלה מוסרית

כאשר הוריקן איאן פגעה בפלורידה בסתיו שעבר, בת' בוקר איבדה קשר עם אמה במהלך שיא הסופה. היא הפך ויראלי כשהיא לקחה לטוויטר ל-#BringCaroleHome בתוך הצפה מסיבית. בעלה וחברה של בוקר יצאו בסירה ובסופו של דבר חילצו את אמה, קרול מקדנל, מביתה שטוף המים. המפגש הרגשי של האם והבת כוסה על ידי חנויות כמו The וושינגטון פוסט ובוקר טוב אמריקה.

זה בהחלט היה סיפור להרגיש טוב. אבל עכשיו, כשהמים נסוגו, בוקר ואמה עומדות בפני אתגר חדש: להחליט מה לעשות עם בית פורט מאיירס מול המפרץ שהוצף במהלך גל הסערה. כשההוריקן איאן היכה, ביתה של מקדנל - שאותו קנתה לפני 25 שנה - שולם במלואו ומוערך ב-1.5 מיליון דולר. היום הוא יימכר בין 600,000 ל-700,000 דולר. אנשים רבים על החוף, אומרת בוקר, כולל אמה, קיבלו 'גרושים כתשלום' מהביטוח. עכשיו משקיעים נכנסים וגורפים נכסים מימין ומשמאל.

מק'דנל מתגורר כעת בא קסיטה בחצר האחורית בבית בוקר'ס בנאפולי, והשניים מנסים לא להתכופף להצעות המשקיעים, שמגיעות אליהם מכל זווית לכאורה - הדואר, באמצעות שיחות טלפון ודרך האימייל.

חמושים בערימות של מזומנים וביכולת לחצות את קו הסיום הסוגר ללא אירועי מגירה, המשקיעים הם מזמן הגולייתים של תעשיית רכישת הדירות. הם מקשים על המוכרים לדחות את ההצעות שלהם ומקשים עוד יותר על הקונים, במיוחד פעם ראשונה , להתחרות.

מה הפירוש של 711 בתנ"ך

'זה מרגיש דורסני שמשקיעים נכנסים ורוכשים נכסים במחירים נמוכים כי אנשים נואשים', אומרת בוקר, שמודאגת לגבי איך נראה העתיד של הקהילה המוזרה של אמה המורכבת ממקומיים ותיקים וציפורי שלג.

בעיות שמציבים משקיעים

בשנת 2021, משקיעים רכשה 24 אחוז מהבתים החד-משפחתיים נמכר ברחבי הארץ, עלייה מ-16 אחוזים שנתי מאז 2012, על פי ניתוח Stateline של נתונים שסיפקה חברת CoreLogic. עם זאת, כאשר הריבית החלה להתקרב ל-7 אחוזים בסוף 2022, רכישות המשקיעים של בתים בארה'ב צנחו בכמעט 46 אחוזים בהשוואה לשנה ברבעון הרביעי, Redfin הנתונים מראים. הריבית על המשכנתא שוב זוחלת מעל 7 אחוזים .

הצעות הכל במזומן של המשקיעים הופכות את הדברים לקשים עוד יותר רוכשי דירות בפעם הראשונה שמגישים הצעות מתחרות על אותם בתים, מכיוון שרוב הקונים בדרך כלל זקוקים למימון. (לפי זילו , 41 אחוז מסוכני הנדל'ן אומרים שהצעות במזומן הן האסטרטגיה היעילה ביותר בעת הגשת הצעות.) בנוסף, אם משקיע קונה בית בשכונה שלך בכוונה להשכיר אותו, יש סיכוי טוב שהם יגבו שכר דירה חודשי גבוה יותר . בסופו של דבר, זה יכול להשפיע על דירות בקרבת מקום, ולמעשה לתמחר חלק מהשוכרים.

כדי להילחם בתוצאות הללו, בעלי בתים מתחילים לנקוט בגישה עממית לאגרוף משקיעים משוק הנדל'ן למגורים. כמה איגודי בעלי בתים, או HOAs, מנסחים כללים האוסרים השכרות לטווח קצר, מה שמרתיע משקיעים המעוניינים להעיף נכסים ולרשום אותם באתרים כמו Airbnb. עבור בעלי בתים ומוכרים אחרים, זה נדר אישי.

לא משנה מי מוכר, דחיית הצעות משקיעים היא בסופו של דבר החלטה לקבל פחות כסף עבור נכס לטובת טובת הקהילה. במובנים מסוימים, זו פחות שאלה פיננסית, אלא שאלה מוסרית.

בעלי בתים ו-HOA נוקטים עמדה

כמה סוכני נדל'ן שדיברתי איתם אומרים שהם ראו HOAs יוצרים כללים כדי להניא משקיעים פוטנציאליים מלרכוש שם. מכיוון שלמשקיעים יש בדרך כלל כוונה לשכור את הנכס, הרבה HOAs הגדירו מגבלות על מספר הבתים בקהילה שניתן לשכור, אומר טיילר פורטה, מייסד ומנכ'ל פליקס הומס , תיווך נדל'ן מנאשוויל. הרעיון הוא ש'דיירי הבעלים בדרך כלל מתגאים יותר בשמירה על המראה החיצוני של הבית', הוא אומר.

המשמעות של 333

במרכז פלורידה, סוכן נדל'ן ליירה מורטון אומרת שהיא הבחינה ב-HOA שמציבים מגבלות מחמירות, כולל דרישה מהדירקטוריון לאשר קונים, כמו גם קביעת כללים לגבי משך הזמן שאתה חייב להחזיק לפני שאתה יכול להשכיר את הנכס. במקרה אחד, היא אומרת, התאחדות הדירות תאפשר שכירות רק למינימום של חודש אחד אך לכל היותר ל-10 חודשים - תניה שתניא שוכרים ותיקים רבים מלעבור לגור.

יש גם סיבה אחת פחות ידועה לכך שהשכנים שלך לא רוצים שתמכור למשקיע אם אתה בבניין דירה: זה יכול לסכן את המכירות העתידיות שלהם.

המשמעות המקראית של 1212

'סיבה מרכזית אחת שייתכן שתצטרכו להימנע מקונה משקיע היא בגלל יחס התפוסה מול שכירות בבניין משותף', אומר ניקול פביאנו-אוארטל , סוכן נדל'ן בחוף הצפוני של שיקגו. 'אם בניין גבוה מאחוז מסוים מהשכרות, מלווים רבים, במיוחד פאני מיי ופרדי מאק, לא יאשרו הלוואת קונה. חלק מהשוכרים בבניין זה בסדר, אבל כשאתה מתחיל לקבל יותר מדי, הבנקים רואים בזה סיכון'.

כמובן, דרך נוספת להניא משקיעים היא שהנכס שלכם יהיה במצב טיפ-טופ כשהוא יוצא לשוק, שכן נישה של משקיעים היא לעתים קרובות מתקנים. זה בדיוק מה שבוב מקרני איתו קבוצת הנדל'ן הגאווה של טקסס עשה כשהוציא את ביתו לשוק באפריל 2021.

'דאגתי שכל אלמנט בבית שלי יהיה במצב הכי טוב שאפשר', הוא אומר. 'הצבע היה לאחרונה. הריצוף עודכן. המטבח עבר שיפוץ. ציוד הבריכה היה חדש או שונה לאחרונה.” לא הייתה שום סיכוי שהרישום שלו יהיה מופחת על ידי משקיעים, ששלחו גלויות גזירה והדבקה שהציעו לרכוש ב-20 עד 40 אחוז פחות משווי השוק.

האם זה חוקי להימנע ממכירה למשקיעים?

לפני כמה שנים, מתווך וסוכן ג'ו למסטרה היה לקוח קונה משקיע שעצר בבית פתוח בניו מקסיקו. הלקוח ציין בפני המתווך של הרישום שהם מחפשים נכס להשכרה ואהבו את הבית. למסטרה כתבה עבורם הצעה, אך היא נדחתה מכיוון שהמוכר לא רצה שהבית שלהם יהפוך להשכרה.

לראות את המספר 333

אלא אם כן אתה נוגס בדואר של משקיע או אחד מזהה את עצמו כאחד בבית פתוח, אולי אתה לא יודע שאתה מקבל הצעה ממישהו שמתכנן להעיף את הבית שלך או להשכיר אותו.

אבל האם באופן חוקי אתה יכול להימנע ממכירה למשקיע?

'אין דאגות חוקיות אם מוכר לא רוצה למכור למשקיע', אומר ריצ'רד סאליבן , היועץ הכללי של הנדל'ן הבינלאומי של גיבסון סותביס בבוסטון. 'משקיעים אינם מוגנים על ידי חוקי דיור הוגן של המדינה או הפדרליים, כך שאם מוכר מסרב למכור למשקיע, זו זכותו של המוכר'.

למוכרים בודדים, זה יכול להיות קשה לדחות הצעות של משקיעים - במיוחד כאשר מדובר בהצעות הגבוהות ביותר בטווח הארוך. ובכל זאת, יש הולדאוטים שמחויבים למכור לאנשים אמיתיים שמתכננים לעבור לגור. משתמשת טוויטר אחת כותבת שכשהיא הולכת למכור את ביתה, זה לא יהיה למשקיע. 'קנינו את הבית הנוכחי שלנו ממישהו שלא קיבל משקיעים או הצעות במזומן', אומר @MaryAnnDakkak . 'היא התרגשה שיש לנו הלוואת VA ורצתה שהיא תעבור למשפחה. אנחנו עדיין שולחים לה תמונות. יש אנשים טובים בחוץ!'