10 דרכים לרכישת בית בשוודיה שונות לחלוטין מאשר בארה'ב

(אשראי תמונה: טיפול בדירה)

בשנת 2012 הייתי בן 28, רווק, עצמאי, והתברכתי בשילוב של פעם בחיים של שוק דיור לאחר מיתון שעדיין לא התאושש, ריבית נמוכה מבחינה היסטורית, ציון אשראי כמעט מושלם , וירושה מסבא וסבתא שלי שהיתה בדיוק בגודל הנכון לתשלום מקדמה בזמנו. מצאתי באונגלנד, קליפורניה, בונגלו חמוד בגודל של 1,200 רגל מרובע ושני חדרי שינה באוקלנד, קליפורניה, עם עצים נהדרות ועץ מאיר לימון בחצר האחורית שרק צריך ציור (הקירות לא כללו שניים, אלא שלושה גוונים של טורקיז מתכתי כאשר קניתי את זה). תכננתי להישאר שם לפחות 10 שנים.

מכיוון שהיקום צוחק על תוכניות, כעבור שנה וחצי פגשתי בחור שבדי חמוד שהיה בארה'ב במחקר של שנת שבתון מהעבודה. המושלם שלנו כי אף אחד מאיתנו לא רוצה משהו רציני, מערכת יחסים רצינית הפכה במהירות אלי לבקש ויזה לשבדיה ולהכין את הבונגלו החמוד להעלות אותו לשוק. שלוש שנים לאחר שרכשתי את הבית הראשון שלי, קניתי את הדירה השבדית הראשונה שלי-דירה בת 710 מ'ר עם חדר שינה אחד בשטוקהולם. ועכשיו, שלוש שנים אחרי שקניתי את זה, אני מוצא את עצמי נשוי, מוצק בדמוגרפיה של DINK, ואני שוב בשוק למשהו גדול יותר.

אז, איך הקנייה בשוודיה שונה מארה'ב? במובנים מסוימים כלל לא, ובדרכים אחרות, כל כך שונות. ההסתייגות הגדולה כאן ברורה: חווית רכישת הבית שלי בארה'ב מבוססת כולה באזור מפרץ סן פרנסיסקו, שוק נדל'ן מיוחד מאוד ויקר מאוד. והניסיון השבדי שלי מבוסס כולו במרכז שטוקהולם (במיוחד על Södermalm), גם הוא שוק נדל'ן מיוחד מאוד ויקר מאוד. לעתים קרובות אני צוחק שאני המהגר היחיד בשבדיה שהסתכל מסביב לשטוקהולם וחשב, אה, המחירים לא גרועים כאן! אבל בהשוואה לאזור המפרץ - הם יחסית נוחים. כרגע, המחיר הממוצע במרכז שטוקהולם הוא בסביבות 86,000 SEK למ'ר , או 883 דולר למ'ר. לשם השוואה, המחיר הממוצע בסן פרנסיסקו הוא בסביבות 107,100 SEK למ'ר, או 1,100 דולר למ'ר !

בשטוקהולם והסביבה הדירות והבתים קטנים יותר. עבור דירות לחשוב יותר בגודל ניו יורק מאשר הדירות הענקיות בשיקגו או קליפורניה. בניגוד לניו יורק, הדירות השבדיות מתוכננות היטב למקסם שטח. המקום הנוכחי שלנו בשטוקהולם נחשב לגדול מאוד לדירת חדר שינה אחד, אך זהו אחד המקומות הקטנים ביותר בהם גרתי. מלבד הבדלי הגודל, להלן ההבדלים הגדולים ביותר בין רכישת בית בשוודיה לעומת ארצות הברית:

1. אין לך סוכן נדלן משלך

בארה'ב, אחד הדברים הראשונים שאנשים עושים כאשר הם מתחילים לצוד בתים הוא למצוא סוכן נדל'ן שתפקידו לסייע לך למצוא את המקום הנכון לקנות, להכין את הצעתך ולנהל משא ומתן בשמך במהלך העסקה המשפטית. אבל בשבדיה, אין מתווכי קונים. אתה ציד דירות/בית בעצמך ומגיש הצעות ישירות מול מתווך המוכר. המתווך של המוכר מייצג אז את שני הצדדים בחלק המשפטי של העסקה. הברוקר הנוכחי שלי (המוכר), יוסף בקאלי מ- Innerstadsspecialisten, הסביר לי כי מבחינה חוקית, הסוכן נדרש לוודא שהעסקה מועילה לא פחות לשני הצדדים. הדבר היחיד שמתנדנד לטובת המוכר הוא שהסוכן מחויב לקבל עבורו את המחיר הטוב ביותר. מכיוון שרובם המכריע של הדירות נמכרות בתהליך הגשת הצעות פתוח תחרותי להפליא (עוד על כך), הדבר מושג באופן די טבעי.

2. יש יותר רגולציה לברוקרים

רישוי דורש השכלה אוניברסיטאית לשלוש שנים ואחריה תוכנית חניכים בת 10 שבועות, עם סיומה תוכל להגיש בקשה לוועד המנהל הממשלתי לקבלת הרישיון ולאחר מכן לקבל עבודה.

3. יש באמת רק שירות רישום אחד לכל הארץ

כדי לסייע לחלק מהדברים בציד הבית, קיים שירות רישום מקוון מרכזי אחד גדול: Hemnet (תרגום מילולי: רשת הבית). היא בבעלות משותפת של כמה מחברות הברוקרים הגדולות ביותר ומפרסמת כ -98 אחוזים מרשומי הנדל'ן בשוודיה. זה באמת המשחק היחיד במדינה. לסוכנויות נדל'ן יש רישומים באתרים משלהם, ויש גרסה שוודית של קרייגסליסט (שנקראת Blocket) אבל אם אתה לא מוכר את הבית שלך מחוץ לשוק, הוא יעלה ל- Hemnet. יש גם גרסת אינטרנט וגם אפליקציה, והיא מאפשרת לך להגדיר סינון מפורט מאוד, כמו גם מספר רמות של התראות ורשימות - דומות מאוד לזילוב. כמו עמיתי בארה'ב, אני אמנם מכור לחמט. אני מסתכל על זה כשאני מחפש דירה באופן פעיל - כמו שאני עכשיו - אבל גם כשאני לא.

4. תהליך ההצעות הוא תחרותי יותר

אתה מבצע את ההצעות שלך בזמן אמת, בעיקר באמצעות טקסט. בבית הפתוח אתה נרשם לרשימה עם מספר הטלפון שלך. למחרת, הסוכן יתחיל להתקשר ולבקש הצעות. כאשר האדם הראשון מציע הצעות, כל מי ברשימה יקבל טקסט המציג את סכום ההצעה מהמציע 1. מציעים אחרים יכולים לאחר מכן לשלוח הודעות טקסט או להתקשר לסוכן כדי להציע הצעה קטנה יותר - בדרך כלל הצעות הן בין 10,000 ש'ח (כ -1,100 USD) ל -50,000 SEK (5,000 USD), אם כי בכל שלב של המשחק, ההצעות יכולות לעלות ב -100,000 SEK.

זה לא טקסט קבוצתי - אתה שולח הודעות טקסט ישירות לברוקר והמתווך מודיע לכולם כאשר העלתה את ההצעה. זה נמשך ביומיים עד חמישה הימים הקרובים עד שנשאר רק מציע אחד עומד. ההצעה הזוכה תהיה בדרך כלל 5 עד 20 אחוזים ממחיר המחירון. כשקנינו דירה לאחרונה, הצעות המחיר המקובלות היו בדרך כלל 20 אחוזים מהמחיר המבוקש. כעת, בשוק איטי יותר, מחירי הרישום קרובים יותר להצעות המקובלות.

התהליך מורט עצבים מאוד, מכיוון שאין לך מושג כמה גבוה אנשים אחרים מוכנים להגיע. עם זאת, בניגוד לארה'ב שבה אתה פשוט זורק הצעה אחת וחוצה את אצבעך שהיא הגבוהה ביותר (גם אם היא גבוהה ב -100 אלף דולר מחמשת האנשים הבאים), בשבדיה, אתה בטוח יותר שאתה משלם שווי שוק מכיוון שיש שקיפות בתהליך ההצעות. באופן כללי אני הרבה יותר אוהב את מערכת ההצעות השבדיות בגלל זה, אבל אנשים תחרותיים במיוחד שמתקשים לעצור אולי לא יסתדרו איתה.

5. אין הרבה זמן בין ההצעה לחתימה על חוזה

בדרך כלל החוזה נחתם רק שעה עד 24 שעות לאחר סיום ההצעות. זה נעשה עם כל הצדדים באופן אישי במשרד הברוקר, ולוקח שעה -שעתיים. למרות שזמן ההתקשרות קצר, לוקח הרבה זמן לרכוש את הבית או הדירה - התקן הוא כשלושה חודשים, תן או קח, שבו אתה מחכה בעיקר לכולם להתפנות מהנכס. בבוא יום ההחזקה, אתה שוב נפגש במשרד הברוקר, חותם על החוזה הסופי, מחכה שהכסף יתחבר בין הבנקים ותקבל את המפתחות! עברנו לדירה הנוכחית שלנו באותו היום בו השתלטנו.

6. הדירות אינן נבדקות באופן רשמי לרוב

בדירות רק לעתים רחוקות יש בדיקות רשמיות (הן נפוצות יותר בבתים) ולרוכש יש מעט מאוד סיבות לכך שהן יכולות להפר את החוזה לאחר החתימה. מוכר יספק תיאור בכתב מפורט מאוד ויחשוף כל דבר אודות הנכס שהקונה צריך לדעת, אך הבית הפתוח בדרך כלל מספיק כבדיקה ויזואלית מצד הקונה. אם מסתבר שמשהו שונה מהמתגלה (תקלה סמויה, כלומר אינה נראית בעין בלתי מזוינת) תוך זמן סביר, הקונה והמוכר יעבדו עם המתווך לפתרון הבעיה, סגנון הגישור. לעתים קרובות זה נחשב קל יותר מבחינה חוקית להשתלט על הבית ולאחר מכן למכור מאשר לנסות לסגת לאחר חתימה על חוזה.

7. השוק בשטוקהולם נע במהירות

לפחות בשנים האחרונות, אתה צריך להיות מוכן להתנפל בעת רכישת בית. ציר זמן אופייני: מודעה עולה ב- Hemnet בסוף השבוע, הבית הפתוח מתרחש ביום ראשון ושני בערב הקרוב, הצעות מתחילות ביום שלישי, ובדרך כלל נחתמים חוזים עד שישי, אם לא ביום רביעי אחר הצהריים. זה מקסימום שבועיים! בדרך כלל, עליך להחליט לקנות בתוך 48 שעות לאחר שהיית פחות מ -30 דקות בדירה.

8. המשכנתאות בשוודיה כמו גם שונות לחלוטין

המשכנתא הקבועה האמריקאית ל -30 שנה לא נשמעת כאן. כמעט לכולם יש שיעורים משתנים או מתקנים את התעריף שלהם למשך שלוש עד חמש שנים בכל פעם, לכל היותר. מקדמה סטנדרטית היא מזמן 10 אחוזים. עם זאת, בניגוד לארה'ב, לרוב האנשים בשטוקהולם אין מטרה לפרוע את המשכנתא שלהם בעת רכישת דירה - זה פשוט לא חלום שהוא חלק מהתרבות כמו שהיא בארה'ב. 2016, חוק חדש היה עבר , מה שמאלץ את השוודים להתקדם בפירעון בפירעון המשכנתא. כעת אתה נדרש להפחית (או לשלם) אחוז אחד מההלוואה שלך בכל שנה אם אתה מממן יותר מ -50 אחוז משווי הנכס. אם אתה מממן יותר מ -70 אחוז, עליך לשלם שני אחוזים מההלוואה בכל שנה. אם ערך המשכנתא עולה על פי 4.5 משכרך השנתי, עליך לשלם שלושה אחוזים מהערך מדי שנה.

9. אתה בעצם לא הבעלים של הדירה שלך

בעלות על דירות שוודית (bostadsrätt) דומה יותר למבנה השיתוף האמריקאי מאשר למבנה דירות-אתה בעצם לא מחזיק בדירה שלך, אלא בבעלותך חלק מהבניין, בתוספת הזכות לגור ביחידתך. אתה גם משלם עמלות HOA/co-op (המכונה BRF avgift). עבור דירת שני חדרי שינה במרכז שטוקהולם, תשלם בין 200 ל -500 דולר לחודש. העמלות מכסות דברים כמו מים, אשפה, כבלים וחום, בנוסף לתחזוקת הבניין.

10. אישור הבנק מהיר הרבה יותר

כמו בארה'ב, הבנק מאשר אותך מראש בסכום מסוים לפני שאתה קונה. אבל ברגע שיש לך הצעה מקובלת על דירה, הבנק מאשר ומאשר שוב את ההלוואה שלך (בדרך כלל בטלפון או באינטרנט) עבור הרכישה הספציפית הזו לפני שאתה חותם על החוזה-הם רק רוצים לוודא שאתה לא משלם יתר על המידה. את שיעור השוק של הבית שלך או לקנות יותר בית ממה שאתה יכול להרשות לעצמך.

בסכום:

אני חושב שתהליך רכישת הדירות בשוודיה תואם את מה שלמדתי על התרבות השבדית בארבע השנים האחרונות: הוא מאופק יותר ומתמקד בהגינות ובנימוסים, ובסך הכל פחות מתדיינים. הצדדים אינם מתייחסים זה לזה ויש יותר מרחב מרווח לתקלות אפשריות מכולם. אם יש דבר אחד על השבדים שאתה יכול להכליל עליו, זה שהם לא אוהבים לעשות מהומה והם טובים בלפעול לפי הכללים - אני מאשים (או מזכה) את המבנה ואת החוויות הקבוצתיות שהמעון האוניברסלי משרה ילדים.

כל זאת, ארה'ב הרגישה בטוחה יותר כרוכשת בפעם הראשונה כיוון שקיבלתי תמיכה של סוכן משלי שיכולתי לבחור ושילם לי כדי להגן על האינטרסים שלי. במיוחד שכן חוזי נדל'ן אמריקאים ארוכים כל כך וכל כך מסובכים. כאמריקאי - שהיא גם בתו של עורך דין - תמיד הוכשרתי לצאת מגדרתי כדי להגן על האינטרסים שלי. היה קשה להבין - ולהיות בסדר עם - ההנחה שהאינטרסים של כולם מוגנים.

בסופו של דבר, יש כמובן מכנה משותף מרכזי אחד בין רכישת דירה בארה'ב, שבדיה, או באמת בכל מקום אחר בעולם: זו כנראה ההשקעה הפיננסית הגדולה והעמוסה ביותר מבחינה רגשית שרוב האנשים מבצעים.

אליזבת קלייטון ווסטר

תוֹרֵם