מהי התיישנות פונקציונלית?

רכישת בית היא משימה לא קטנה. ישנן החלטות עצומות שצריך לקחת: האם אתה מחפש מפתח סיבוב או תיקון עליון? האם הנסיעה הארוכה יותר שווה את החיסכון? יש גם מספרים אינסופיים שצריך לסבול: איך משכנתא בריבית קבועה משתווה לריבית מתכווננת? כמה באמת תשלם על הבית הזה של 200 אלף דולר? וכאשר מבינים את כל זה, סביר להניח שתתקלו בעגה חדשה לגמרי לפענוח.

אחד המונחים הנפוצים יותר שעומדים בפניך במהלך החיפוש הוא מה שנקרא התיישנות פונקציונלית. לדוגמה, המתווך שלך עשוי להתייחס לבית פחות מושלם במחיר מצוין כמיושן מבחינה תפקודית. אתה יודע מה פירוש פונקציונלי, ואתה יודע מה פירוש מיושן, אבל מה זה אומר עבורך, קונה הבית ומוכר פוטנציאלי בעתיד? כאן כל מה שאתה צריך לדעת, כולל אם רכישת בית מיושן מבחינה פונקציונלית הגיונית עבורך.

מהי התיישנות פונקציונלית?

למונח התיישנות פונקציונלית יש כמה יישומים שונים בהתאם לתעשייה, אך בנדל'ן הוא מתייחס לאובדן ערך רכוש עקב סגנון, שטח או תכונה עיצובית מסוימת. ביסודו של דבר, בבתים מיושנים מבחינה תפקודית יש יותר מדי או מעט מדי משהו בהשוואה לבתים אחרים באזור ובשוק.

לדוגמה, נניח שאתה מסתכל על בית ישן עם שני חדרי שינה ואמבטיה אחת בשכונה מלאה בבתים חדשים הכוללים שלושה חדרי שינה פלוס ושני אמבטיות. הבית שאתה מסתכל עליו ייחשב מיושן מבחינה תפקודית כי למרות שאתה עדיין יכול לגור בבית, רוב האנשים לא רוצים כי הם יכולים להשיג בית באיכות גבוהה יותר באזור תמורת פרמיה קטנה בלבד. סוג זה של התיישנות פונקציונלית נקרא מחסור ב כי יש תכונה או גורם כלשהו שהופך את הבית לקוי בהשוואה לבתים אחרים בקרבת מקום.

12 12 פירושו נומרולוגיה

התיישנות פונקציונלית יכולה לפעול גם הפוך. בית גדול וחדש בשכונת בתים קטנים וישנים ייחשב גם הוא למיושן מבחינה תפקודית בשל איכותו הגבוהה בהשוואה לשאר השכונה. סוג זה נקרא ספיקות על (המכונה גם שיפור יתר) מכיוון שערכי הנכס הנמוכים יותר בשכונה אומרים שאנשים לא ירצו לשלם את המחיר המלא של מה ששווי התכונות הללו.

בנוסף לבית ולמיקום הכולל, התיישנות פונקציונלית יכולה להתייחס גם למאפייני עיצוב בודדים. לדוגמה, אם בעל בית צובע את כל ארונות הזית בצבע ירוק זית או בונה בריכת שחייה בחצר הקדמית, רוב הסיכויים שרוב הרוכשים הפוטנציאליים יכבו את התכונות הללו ובכך יהפכו את הבית למיושן מבחינה תפקודית.

בקיצור, בעוד שבתים מיושנים מבחינה תפקודית מתפקדים במלואם, הם מתיישנים מבחינה כלכלית. מישהו יצטרך להתפשר בעת רכישת בית מיושן מבחינה פונקציונאלית, בין אם זה הקונה באמצעות מחסור (כל שדרוג יצטרך לצאת מהכיס שלו) או המוכר באמצעות כישלון יתר (לעתים הם יצטרכו להתפשר על מחיר המכירה רק כדי לקבל זה מחוץ לשוק).

הערכת התיישנות פונקציונלית

כשמדובר בהערכת בית מיושן מבחינה פונקציונלית, יש לקחת בחשבון גורם עיקרי אחד: האם ההתיישנות ניתנת לריפוי או חשוכת מרפא? במילים אחרות, האם ניתן לתקן את ההתיישנות הפונקציונלית בקלות?

התיישנות חשוכת מרפא מתרחש כאשר עולה יותר לתקן את הבעיה, אז זה יהיה שווה מבחינת העלאת ערך הנכס. לדוגמה, אם בית קטן ומיושן במיוחד בהשוואה לשאר השכונה, אז זה ייחשב כחשוך מרפא כי יש צורך בשיפוצים כבדים כדי להעלות את ערכו (והם עשויים לעלות יותר מהכסף שהיו מחזירים אליו) בעת מכירה חוזרת).

מצד שני, התיישנות ניתנת לריפוי קורה כאשר העלות לתקן משהו קלה והגיונית כלכלית. שאלו את עצמכם: האם זה שווה את הטרחה? אם זה ארונות המטבח בצבע ירוק זית שמכבים את הקונים, פחית צבע לבן פשוטה יותר שווה את המחיר.

למרות שזה נראה כמו בית מיושן מבחינה תפקודית עם סיבוכים, זכור, זה עשוי להיות האינטרס שלך לתת לו מבט שני. אם הבית הזה עם חדר אמבטיה אחד בלבד או הפריסה הפחות אידיאלית הוא זה שמכניס אותך לשכונת החלומות שלך מבלי לפגוע בתקציב שלך, אז כדאי לשקול, אומר הולי יוז , מתווך באוסטין, טקסס. פעמים רבות, בתים מיושנים מבחינה תפקודית יושבים בשוק זמן רב יותר מהממוצע של השכונה - מה שאומר שהקונה נמצא במקום מצוין לנהל משא ומתן. עם זאת, התרחק מנושאים חשוכים מרפא כמו בתים עם יסודות עלובים ותכונות אחרות של בית הספר הישן כמו מערכות ספיגה.

אם זו סוגיה גדולה מדי, הבנקים לא ילוו עליה, מוסיף יוז.

במילים אחרות, אם בית פנטסטי אחרת מיושן מבחינה תפקודית, זה לא בהכרח אומר שזה לא יכול להיות בית החלומות שלך. יש לך רק גורם נוסף שיש לשקול לפני קבלת ההחלטה הסופית. בהצלחה!