לאחר שעשיתי שיפוצים גדולים בבית שלי, רציתי לקבוע את החזר ההשקעה שלנו, כמה עוד נוכל לעשות לפני שהנכס שלנו ישתפר יתר על המידה, ואם כדאי לבדוק מימון מחדש. אז פניתי לסוכן הנדל'ן הנדיב שלי, גארט אקקלס סמונין בלואיסוויל, קנטקי, להערכה גסה לפני שהלכנו לאומדן רשמי. באופן כללי, כאשר אתה מקבל הערכה, הוא מגיע עם דפים שקשה לנפות באמצעות ז'רגון הנדל'ן. אז תארו לעצמכם את ההפתעה שלי כשאקלס נתן לי מספר פשוט והסבר שכמעט כל אחד יכול להבין.
בעוד שאנשי מקצוע בתחום הנדל'ן רבים מעריכים במונחים של דולרים למ'ר, אקלס העדיף-לפחות במקרה שלי ובאזור שלנו-לדרג נכסים בסולם של כוכב אחד עד חמישה כוכבים. ביסודו של דבר, הוא מסתכל על הנכסים בשכונה, רואה למה הם הולכים ויוצר חמישה סוגרים שונים: נכסים שכמעט אינם ניתנים לחיים הם נכסי כוכב אחד, והנכסים הטובים ביותר של בית חלומות הם החמישה נכסי כוכבים, כאשר מחיר הבית החציוני באזור הוא נכסי שלושה כוכבים.
כשאני מסתכל על זה ככה, אני יכול לזהות בקלות את סוג הקונה ואת טווח המחירים שהם כנראה ישלמו עבור הנכס, אומר לי אקלס. לאחר מכן נוכל להקצות מחיר סביר לטווח רגל מרובע לכל אחת מקטגוריות ה'כוכב 'באזור המיקרו. הוא גם אמר כי שיטה זו מאפשרת לו לשלוט טוב יותר על השונות.
הוא אמר לי שכאשר רכשנו את הנכס שלנו לראשונה, הוא היה מסווג אותו כשני כוכבים נמוכים: יש לו פוטנציאל, הוא ניתן למגורים, אך הוא היה זקוק נואשות לעדכונים. שילמנו עבורו 200 אלף דולר, או בערך 50 דולר למ'ר. ואז, כשעשינו עדכונים כלליים ראשוניים (כמו התקנת אוויר מרכזי, טונות של עדכונים קוסמטיים ורינו במעיים של הקומה השלישית הנוראה), הוא אמר שקפצנו לבית מוצק של שלושה כוכבים בינוני עד גבוה, והתנגשנו ההערכות שלנו ל -85 $ למ'ר עד 95 $ למ'ר.
והוא צדק! כאשר הייתה לנו הערכה רשמית, ביתנו הוערך ב -350 אלף דולר לאחר העדכונים הראשונים שלנו.
אז עשינו שיפוצים נוספים-עדכנו את המטבח, המזווה והאמבטיה שלנו (מה שאקלס אמר לנו שיהיו מוערכים מבחינה ויזואלית ופונקציונלית על ידי קונה גבוה יותר). בהתבסס על נכסים דומים באזור, זה העלה לנו $ 110 עד $ 115 לכל רגל מרובע, או בין $ 429,000 ל $ 448,000.
החלטנו שכדאי לבצע מימון מחדש וקיבלנו הערכה רשמית. מסתבר שהוא צדק שוב - אם כי מעט שמרני - ושווי ביתנו היה 475 אלף דולר.
אנחנו עדיין מתכננים כמה עדכונים קלים כדי לשפר עוד יותר את הדירוג שלנו, אבל אקלס אמר לנו שהבית שלנו באמת יוכל להיכנס לדירוג האמצעי של ארבעה כוכבים, או בערך $ 125 למ'ר, מכיוון שזהו פוטנציאל הערך המרבי של הנכס שלנו, בשל מיקומו ופונקציונליות הכללית. למרות שנוכל להוסיף כל שדרוג לנכס שלנו, יש רק החזר על ההשקעה שנקבל עבורו.
בדיוק כמו הקונה שלא ישלם כסף 'חמישה כוכבים' על מלון שנמצא במרחק של חצי קילומטר מהחוף, אני לא חושב שיש לך מה לעשות-או סכום כסף שתוכל להוציא- להפוך את זה למיקום של חמישה כוכבים, אמר אקלס.
כן, השיטה של אקלס אינה שגרתית, אך הגישה שעומדת מאחוריה נפוצה עבור סוכני נדל'ן. בזמן עינת בר , סוכן נדל'ן עם מצפן בברוקלין, ניו יורק, אומרת שמעולם לא קיבלה דירוג כוכבים, היא ועמיתיה בדרך כלל עושים דירוג נכסים לפי מצב ומיקום בקנה מידה עם נכסים דומים בשוק ומכירות אחרונות. עם זאת, לא כל הסוכנים עושים זאת. בר מציין שחלק מהסוכנים בניו יורק מקפידים על הערכות מחיר למ'ר.
כל זה אומר שאתה בהחלט לא צריך לדלג על הערכה רשמית אם אתה רוצה למכור בקרוב או למחזר - אבל אני חושב שהטריק של אקלס עזר לי מאוד כשאני מנסה להעריך אילו שיפוצים כדאי לבצע ו כמה הם יוסיפו לערך המכירה המחודש של הבית שלי.
1212 משמעות מספר המלאך
