כששרה טרייסי וחברה הטוב ביותר ג'ים גלאב הוכנסו יחד להסגר במהלך נעילת הקורונה בברוקלין, הם החלו לחלום על בית כפרי שאליו יוכלו לחמוק לסופי שבוע ארוכים. ואז, כשהם לא השתמשו בו, אולי הם היו מחזיקים אותו בשוק השכירות לטווח קצר.
ביליתי ערב אחד מלא יין גלילה של זילו הוביל אותם לבית חווה מקסים מאבן הולנדי מהמאה ה-18 בעמק ההדסון. הם קבעו צפייה והשאר, כמו שאומרים, היסטוריה.
טרייסי וגלאוב הם כעת הבעלים הגאים של מה שהם כינו חוות אגוז שחור , שאותה הם שיפצו ושיפצו לחלוטין.
טרייסי הייתה יכולה לבזבז אותה קרן מקדמה על דירת סטודיו קטנה בניו יורק. במקום זאת, היא ממשיכה לשכור בעיר. על ידי איחוד כספים עם גלאב, היא העלתה את כוח הקנייה שלה כדי לרכוש את הבית ההיסטורי והאסם בשטח של 34 דונם, וקיבלה את המחבוא שעליו חלמה בצפון המדינה.
אמנם סדר פעולות זה עשוי להיראות לא שגרתי, קניית בית משני לפני בית ראשי הוא מהלך שרבים מהרוכשים הראשונים של המילניום וה-Gen Z מתנסים בו בשוק חסר התקדים הזה. הם חלק מקבוצה הולכת וגדלה בשם SHIFTers (שקיצור של Second Home Is First Time purchase). בין אם הם מטיילים בבתים פתוחים עם חברים או משתמשים ב'פלטפורמות לקנייה משותפת' כמו קינון כדי לרכוש בית עם אחרים, אין ספק שהגמישות של סידורי עבודה מרחוק והיברידית עזרה להאיץ את המגמה.
למי שצריך להיות במשרד מטרופולין כמה ימים בשבוע אבל יש לו אפשרות לעבוד גם מהבית, למה לא להרחיב את רדיוס החיפוש של קניית בית?
מאז פרוץ מגיפת COVID-19, איאן כץ , מתווך נדל'ן עם קומפאס בעיר ניו יורק, שם לב לקונים נוספים שמחפשים מחוץ לאזורים העירוניים בעלי העלות הגבוהה שלהם לשווקים אלטרנטיביים כמו עמק ההדסון בניו יורק וחגורת השמש בטקסס, טנסי ופלורידה, שם הם יכולים למצוא נכסים יוקרתיים בהרבה פחות מאלה שבשווקים העיקריים שלהם.
בסקר של רוכשי דירות פוטנציאליים לראשונה על ידי ענייני הצרכן , 80 אחוז אמרו שהם ישקלו לרכוש נכס להשקעה בשוק זול יותר מזה שבו הם גרים כיום. (הדור Z היה הכי נוח ללכת בדרך זו, לפי המחקר.) למי שמעוניין להפוך את ביתם הראשון לדירה. 88% מהנכסים להשקעה אמרו שהם מעדיפים להשכיר לשוכר לטווח ארוך במקום לפרסם רישומים לטווח קצר, אומר הסקר.
יש יתרונות וחסרונות לקניית בית משני לפני שיש לך בית ראשי. בצד החיובי, אתה יכול לבנות הון עצמי ועלויות השכירות יקזזו את ההוצאות שלך. בצד החיסרון, דרישות המשכנתא יכולות להיות קשות יותר עבור SHIFTers.
דיברתי עם כץ וכמה קונים ראשונים שקנו דירה שניה תחילה, וביקשתי מהם לשתף את מה שאחרים צריכים לדעת אם הם הולכים בדרך זו. הנה מה שהיה להם לומר.
הכר את כללי ההשכרה לטווח קצר.
מכיוון שטרייסי כבר שילמה שכר דירה יקר בעיר ניו יורק, היא סמכה על ההכנסה שלה מהשכרה לטווח קצר כדי לקזז את העלויות של משכנתא לבית הנופש שלה.
'כל מי שנמצא במצב דומה צריך להיות בטוח לבדוק עם העיר והמחוז שבו אתה רוצה לקנות לפני שהוא מציע הצעה', היא אומרת. 'באזורים מסוימים, השכרות לטווח קצר אסורות או מוגבלות ביותר, או שיכולות להיות אישורים או דרישות שלא מתאימות למצב שלך. אתה רוצה לדעת את זה לפני שאתה מתאהב בבית ונכנס לחוזה'.
היו מוכנים לקצב איטי יותר.
אם אתם שוכרים בעיר ומחליטים לקנות בארץ, שימו לב שלעתים קרובות דברים נעים בקצב איטי יותר באזורים כפריים, אז תצטרכו להתאים את הציפיות שלכם, אומרת טרייסי. זה עשוי לקחת זמן למצוא אנשי מקצוע וקבלנים שיש להם זמינות, היא מסבירה, וקבלת היתרים לפרויקטי בנייה יכולה לקחת זמן.
שלט 10/10
אם כבר מדברים על היתרים: טרייסי מציינת שאתה לא יכול לעשות מה שאתה רוצה עם האדמה שלך.
'כשוכרת לכל החיים, זו הייתה הפתעה גדולה', היא אומרת. 'העירייה המקומית צריכה לאשר פרויקטים רבים, אז עבדו עם קבלן שמכיר את התקנות והביורוקרטיה המקומית'.
שימו עין על 'תמחור בועות'.
שוקי בתים משניים רבים התייקרו בהרבה בשלוש השנים האחרונות, שכן פלחים חדשים של קונים בעלי כוח קנייה יוצא דופן רכשו קרקע ונכס במספרים גבוהים של כל הזמנים, אומר כץ.
'בעוד שיש שווקי 'בית שני' בסיסיים טובים, כמו אלה בדרום פלורידה ובטקסס, שבהם היסודות של מסים נמוכים והעברת תאגידים אמורים ליצור בעתיד שוק גמיש בעל ביצועים גבוהים, ישנם רבים שלא ראו בהם הרבה מעבר קבוע והם רגישים יותר לדפלציה במחירים ככל שאנו נסוגים לחיים שלפני ה-COVID', אומר כץ.
תמחור בועות, BTW, קורה כאשר מחיר הדיור עולה במהירות בגלל גורמים כמו ביקוש גבוה ומלאי נמוך, שדי הגדירו את עידן רכישת הבתים המגיפה. כעת, הריבית גבוהה יותר ויש סימנים לכך שוק הנדל'ן מתקרר (ובכך מכווץ או בסופו של דבר אפילו מקפיץ את הבועה).
שקול מחקר 'הפרדת עלויות' על הנכס.
אם אתה רוכש נכס להשקעה, שאל את רואה החשבון שלך לגבי רכישת נכס מחקר הפרדת עלויות הושלם על זה, מציע סקיי שרמן. שרמן היא סופרת טיולים, שעם בעלה קנתה שני נכסים בווסט פאלם ביץ' שהיא משכירים ב-Airbnb .
זהו מחקר יקר שעולה בין 2,000 ל-5,000 דולר, אך עשוי לחסוך לך אלפי מסים, היא אומרת, על ידי איתור נכסים שיכולים להיחלש בפרק זמן קצר יותר. זה מוביל לרוב למחיקת מס גדולה יותר בשנה שבה אתה רוכש את הנכס.
שרמן אומרת שהיא ובעלה מחפשים לקנות בית מגורים ראשוני בשנה-שנתיים הקרובות. בני הזוג לקחו דף מהיזם והסופר גרנט קרדון , ורכשו משהו ש משלם עבור מה שהם רוצים במקום ללכת ישר לרכישת מה שהם רוצים (כלומר, בית ראשוני).
'בדרך זו הכסף שלנו משמש בראש ובראשונה ליצירת הכנסה נוספת, שיכולה לכסות את העלות של הדבר הבא שאנחנו קונים', אומר שרמן.
עבודה עם סוכן נדל'ן שמכיר את השוק.
לורן סקוט קיוותה לקנות בית בדרום קליפורניה, אבל מצאה את עצמה מתומחר. ואז זה היכה בה: האקלים הים תיכוני באיטליה דומה לזה של לוס אנג'לס, אז היא התחילה לצוד בתים שם. בסופו של דבר היא קנתה את ביתה הראשון (אי פעם!) בטוסקנה בפחות ממה שהיה לה בקליפורניה.
'העלות של מקדמה בארה'ב כיסתה את כל הבית שלי ותיקונים באזור איטליה שקניתי בו', אומר סקוט. כעת, היא נופשת שם כמה חודשים בשנה ומשכירה אותו בשאר הזמן.
סקוט ממליץ למצוא סוכן נדל'ן מקומי שמכיר היטב את האזור. 'במקרה שלי, הסוכן שלי נתן לי משוב על אילו נכסים טובים גם להשכרה', אומר סקוט, שמנהל את בלוג הטיולים חופש לא גורל . הסוכן שלה עזר לה להתרחק מנכסים כפריים מדי; מקומות שתיירים לא ביקרו ויהיה קשה להשכיר אותם על בסיס קבוע.
ללגום יין ולגלוש ב-Zillow הוא אכן בילוי מרגיע, אבל זה עוזר להחזיק כמה קוביות חוכמה בכיס האחורי אם הבילוי הזה מביא לכך שתהפוך ל-SHIFTer.
ממולא: רוכשי דירה בפעם הראשונה כֶּסֶף
