בשנת 2008, שוק הדיור בארה'ב כבר היה במכתש כשהמיתון הגדול השתלט. כדי לנסות לעצור את הדימום, הקונגרס העביר א סִדרָה של זיכויי מס רוכשי דירה בפעם הראשונה, כל אחד נדיב יותר מהקודם. תחילה הגיעה הנחה במס של 7,500 דולר, שתוחזר במשך 15 שנים ללא ריבית. בתחילת 2009 היא צמחה ל -8,000 דולר, ולא דרשה שום החזר. ובמשך רוב שנת 2010, אפילו כמה רוכשי דירות חוזרים היו זכאים לזיכוי מס בשווי של עד 6,500 דולר.
בעוד שזיכויי המס העסיסיים של רוכשי דירות פגו מזמן מכיוון שהכלכלה ושוק הדיור התחממו, הדוד סם עדיין די להוט לעזור לך להיכנס לבית הראשון שלך. להלן כמה הקלות מס אחרות שרוכשי דירות יכולים לנצל.
ניכוי ריבית משכנתא
נתחיל בהפסקת המס הגדולה ביותר שיש לרוב רוכשי הדירות: אתה יכול לנכות ריבית משכנתא שאתה משלם בשנה נתונה - וזה פשוט קורה שאתה משלם את רוב הריבית בשנים הבעלות הראשונות שלך על דירה.
מה עושה <333
הבנקים רוצים לוודא שהם מקבלים את רוב הריבית שלהם, כך שהם עומדים במשכנתאות כך שהם משלמים ריבית יותר בהתחלה, אומרת מארי פרסטי, הבעלים והמתווך בקבוצת פרסטי בניוטון, מס '. כלומר, לוקח זמן לבנות הון יקר בבית שלך, אך הוא אכן עוזר להוריד את חשבון המס שלך בשנים הראשונות של המשכנתא.
נניח שלוקחים משכנתא של 300,000 $ ל -30 שנה בריבית של 4.25%. בשנה הראשונה שלך, תשלומי המשכנתא שלך הם בעיקר ריבית, ויהיה לך כ -12,650 דולר ממנו לניכוי. אז אם אתה מרוויח בערך 75,000 $, 12 האחרונים האלה בערך נופל בדרגת המס של 25% - מה שאומר שגילשת כ -3,160 דולר מהחשבון שלך.
בערך. מס הכנסה מציע ניכוי סטנדרטי לאנשים שאינם מפרטים: בשנת 2017, מדובר בשווי של 6,350 דולר למשלמי מס רווקים, או 12,700 דולר לזוגות נשואים המגישים יחד. אז אתה צריך לנכות יותר מזה כדי להפוך את הפירוט לכדאי; אם משלמי המסים בדוגמה לעיל נשואים, זה פחות או יותר כביסה. (זו אחת הסיבות לכך מתנה ממשלתית של 77 מיליארד דולר הטבות בעיקר אמריקאים בעלי הכנסה בינונית עד גבוהה , ומדוע מדברים עליו לשנות או לבטל אותו .)
עם זאת, יש לכך גם הטבות מס נוספות. אלא אם כן אתה עצמאי או במצב מס מסובך אחרת, כנראה שלקחת תמיד את הניכוי הסטנדרטי בעת הגשת המסים שלך. כעת, כשאתה בבעלותך בית ותוכל למחוק אלפי דולרים בריבית משכנתא מדי שנה, אולי יהיה יותר הגיוני לפרט את הניכויים שלך בהמשך. וזה פותח הרבה ניכויים קטנים אחרים שאולי לא טרחת בעבר, כמו אלה בגין ריבית הלוואות לסטודנטים, עלויות טיפול בילדים או דברים שאתה תורם לרצון טוב או לצבא ההצלה.
תעודת אשראי למשכנתא
הפרת המס הלא ידועה הזו היא דבר גדול-אם אתה יכול להעפיל. תעודות אשראי למשכנתאות (MCC) ניתנות ברמה הממלכתית או ברמה המקומית, כך שהחוקים יכולים להשתנות באופן דרמטי והם אינם זמינים בכל התחומים. עם זאת, מכיוון שזיכוי מס בדרך כלל יקר אף יותר מניכוי-במקום רק להוריד את ההכנסה החייבת, זיכוי הוא הפחתה בפועל של דולר-לדולר בחשבון המס שלך-כדאי בהחלט לבדוק אם המדינה, העיר או המחוז מציע MCCs.
בעוד שהפרטים משתנים בהתאם למדינה ואפילו מעיר לעיר, MCC בעצם מאפשר לך לקבל זיכוי מס על אחוז מסוים בריבית המשכנתא ששילמת, עד $ 2,000 לשנה (תעריפים נע בין 20% ל 50% ).
זוהי הפרת מס יקרה במיוחד עבור רוכשי דירות עם הכנסה נמוכה ובינונית, או כאלה שבתיהם אינם עולים מספיק כדי להפוך את ניכוי ריבית המשכנתא לכדאי. בטקסס, למשל, MCC מאפשר לך לתבוע 40% של ריבית המשכנתא שלך כזיכוי מס בכל שנה, עד לסכום זה של 2,000 $. אם היית לוקח משכנתא של 150,000 $, היית חייב כ- 6,750 $ בריבית בשנה הראשונה שלך - לא מספיק כדי לוותר על הניכוי הסטנדרטי ולטרוח בפירוט, אם אתה נשוי. אבל עם MCC, תוכל להחזיר 40% מהריבית ששולמה באשראי מס דולר לדולר, עד לתקרה של 2,000 דולר. (מה עוד, אתה עדיין יכול לנכות ריבית ששולמה מעבר לגבול זה של $ 2,000. )
כדי להיות זכאי, עליך להיות בדרך כלל רוכש דירה בפעם הראשונה ולהשתמש בבית כמגוריך העיקרי עד שתמכור אותו; דרישות זכאות אחרות כוללות מגבלות על הכנסה ומחיר הבית. ב קליפורניה , למשל, 2017 מגבלות הכנסה נע בין 73,300 דולר למשקי בית של 1 עד 2 אנשים בתריסר מחוזות בערך עד 154,057 דולר למשפחה בת שלוש נפשות ומעלה במחוזות מרין וסן פרנסיסקו. באותם מחוזות יקרים ואחרים, כמו לוס אנג'לס וסן דייגו, בתים עד 585,713 $ היו זכאים, אך הזכאות בתחומים אחרים הגיעה ל -253,809 דולר.
מס רכוש
משק הבית האמריקאי הממוצע שילם 3,296 דולר בארנונה מקומית בשנת 2016, על פי ניתוח מאת פתרונות נתונים של אטום , אך החשבון שלך עשוי להיות גבוה בהרבה במקומות עם בתים יקרים יותר או שיעורי מס גבוהים יותר; החשבון הממוצע בניו ג'רזי היה 8,549 $ .
תודה, אתה יכול לנכות את ההיטלים המקומיים מההכנסה החייבת במס שלך. אז אם אתה מנכה 4,000 $ בארנונה, והרווחים שלך מצטיינים במדרגת המס של 25%, זו הנחה של 1,000 $ על חשבון המס הפדרלי שלך.
להציל להצמיד אותו ראה תמונות נוספות (אשראי תמונה: אלי ארסיאגה לילסטרום)
נקודות
נקודות-כסף שתוכל לשלם למלווה שלך מראש לריבית טובה יותר לטווח ארוך-הן בעצם ריבית בתשלום מראש, ולכן הם ניתנים לניכוי בדיוק כמו ריבית משכנתא . נקודה אחת היא 1% מהמשכנתא שלך, כך שאולי מדובר בעוד כמה אלפי דולרים כדי לגלח את ההכנסה החייבת שלך. אתה יכול לנכות את מלוא הנקודות ששולמו בשנה שקנית את הבית שלך; אחרת, עליך לפזר את הניכוי על אורך חיי המשכנתא.
שיפורי אנרגיה
עד סוף 2016, היו כמה זיכויי מס פדרליים די משתלמים לביצוע שיפורים חסכוניים באנרגיה בבית שלך, החל מהוספת בידוד להתקנת מערכות חימום ומכשירי חשמל בדירוג Energy Star. אבוי, פג כל אלה ובהתחשב בהנהגה הנוכחית (אה, אם אפשר לקרוא לזה כך) בוושינגטון, נראה שלא סביר שהם יחזרו בקרוב.
עם זאת, מדינות רבות עדיין מציעות תמריצי מס ותמיכה כספיים משלהן להתקנת שיפורי אנרגיה ישנים או מתקדמים. מסצ'וסטס, למשל, תאסוף 75% מהכרטיסייה עבור הוספת בידוד (עד $ 2,000) והצעות הנחות של עד 3,000 דולר להחלפת דודים או תנורים בני 30 פלוס בציוד לחימום גז יעיל במיוחד.
1212 כלומר סגולה doreen
בינתיים, אשראי מס פדרלי אחד גדול מאוד הקשור לאנרגיה חי: האשראי של 30% למערכות אנרגיה סולארית. אם אתה משלם 20,000 $ עבור התקנה סולארית על הגג, תקבל הנחה במס של 6,000 $, על כל תמריץ ממלכתי. החבטה הנדיבה הזו, שאין לה גבול עליון, הורחבה עד 2019, ולאחר מכן היא מתחילה לדרוך כלפי מטה (ל -26% בשנת 2020, 22% בשנת 2021 ולאחר מכן לזילץ '). אתר כמו EnergySage.com יכול לעזור לך לתמחר מערך סולארי ולהשוות הצעות מחיר של מתקינים מתחרים.
משיכות IRA ללא קנסות
לא שזה רעיון מצוין לעשות זאת, אבל אם אתה צריך להקיש על ה- IRA שלך על כספי מקדמה, אתה רשאי למשוך עד $ 10,000 פעם בחייך כדי להתקרב לביתך הראשון מבלי לשלם את הנסיגה המוקדמת של 10% כרגיל. קנס (עדיין תצטרך לשלם על זה מס הכנסה).
עם IRA רוט , תוכל תמיד למשוך תרומות מכל סיבה שהיא, ללא מס ועונשים, ותוכל למשוך עד $ 10,000 רווחי השקעה ללא קנס על רכישת דירה ראשונה. בכל מקרה, רוכשי דירות נשואים יכולים למשוך עד $ 10,000 ליחידה.
טיפ למס: עקוב אחר שיפורי הבית
לבסוף, זוהי לא בדיוק הפרת מס אלא עצות בנושא הימנעות מקנס פוטנציאלי במס בהמשך. דוד סם מאפשר לך מרחב ניכר בעת מכירת דירה ראשית בה התגוררת לפחות שתיים מחמש השנים האחרונות, אך אם הבית הזה יעריך יותר מ -250 אלף דולר (או 500 אלף דולר לזוגות נשואים), היית חייב במס על רווחי הון על הרווח.
זו בעיה טובה שיש לך, אבל עדיין: עקוב אחר עלויות שיפוץ הבית שלך, כך שיום אחד, כאשר אתה מוכר את הבית שלך, תוכל להוסיף את ההוצאות הללו למחיר הרכישה הבסיסי בעת קביעת הרווח שלך.
אם אתה רווק וקנה דירה ב -500,000 דולר ומכרת אותה כעבור חמש שנים תמורת 800 אלף דולר, היית חייב במס רווחי הון על רווח זה של 300 אלף דולר - אלא אם כן תוכל להוכיח שהוצאת יותר מ -50 אלף דולר על שיפוצים בבית. אז שמור את קבלות הום דיפו וחשבונות הקבלן.
חוקי המס מסובכים ומשתנים לעתים קרובות; בדוק את IRS.gov או התייעץ עם איש מקצוע בתחום המס.
